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分期付款的方法。
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如今，人們的住房投資消費觀念日趨成熟，在房產(chǎn)置業(yè)過程中，許多人選擇了多次買房、分步到位的置業(yè)方案。 如何合理規(guī)劃房產(chǎn)升級置業(yè)理財方案？最大限度發(fā)揮資金的使用效益？的確值得好好盤算一下。 一、分次購置房產(chǎn)的幾種情形 1、剛剛參加工作不久的年輕人，收入穩(wěn)定且呈現(xiàn)增長趨勢，但手頭積蓄不多，眼下難以承受過高的首付款，購置房產(chǎn)時宜采用分步到位的辦法。 2、已有住房，但主要家庭成員工作或上學地點變遷，為更方便上班或就學，面臨再次購房。 3、原有住房的功能性或交通環(huán)境等方面不能滿足購房者當前的要求，為追求更高的居住生活品質(zhì)，有重新購置房產(chǎn)的需要。 4、再次購置房產(chǎn)預計可以獲得超值回報，購房者純粹的置業(yè)投資需要。 二、房產(chǎn)分次置業(yè)理財策略 1、首次購房時，資金統(tǒng)籌安排 房產(chǎn)不同于汽車、電器等其他大宗消費品，具備價值相對較高（一般需要負債購買）、位置固定、使用期長、變現(xiàn)手續(xù)煩瑣等特點，因此在做出購買決定前一定要反復斟酌。除要考慮位置、交通、房屋自身品質(zhì)等因素外，還應對自身的財力狀況和今后預期收支情況做客觀的分析。對于有分次置業(yè)考慮的購房者來說，首次購房時應注意以下幾點：（1）不要追求一步到位，買面積很大或總價很高的房產(chǎn)，以免占用過多的資金。與近郊大戶型相比，市區(qū)工作地點附近或地鐵沿線的小戶型總價差不多，但日常能節(jié)省大量時間和交通成本，因面積小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投資兩相宜，應是不錯的選擇；（2）首次購房貸款月還款資金占當前月收入的比例不可過高，30%以下為宜，不要讓第一套房子就把自己壓得透不過氣來，月供之外其他與房有關(guān)的支出也要事先預算好，如物業(yè)費、采暖費、車位租金等；（3）除購房首付款外，還考慮到裝修款、家具電器、契稅和公共維修基金等一次性支出；（4）首次購房，一般不要急于購買車位，一來以免占用過多資金，二來今后更方便房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；（5）通過辦理銀行人民幣理財、零存整取儲蓄、購買貨幣基金等金融產(chǎn)品，精心安排日常節(jié)余的資金，使之盡可能保值增值，為再次置業(yè)奠定基礎(chǔ)。 2、是否“以房養(yǎng)房”，要視情況而定 房產(chǎn)具備消費品、投資品的雙重屬性，其投資屬性表現(xiàn)在既可以通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲取買賣價差，還可以通過出租使用權(quán)分期獲取租金收益。很多人在以貸款方式購置了第二套房產(chǎn)后，往往出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月供，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。是否采用“以房養(yǎng)房”的方式，根本上取決于購房者對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場租售價格走勢的判斷和投資收益率比較分析，不能一概而論。這里有三種基本假設(shè)：第一，預計租售價格保持當前水平；第二，預計租售價格呈下降趨勢；第三，預計租售價格呈升高趨勢。 以下假設(shè)今后若干年內(nèi)房產(chǎn)租售價格保持當前水平，舉例說明“以房養(yǎng)房”是否劃算。目前，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5。31%，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5。31%，則出租方案顯然不如出售該房產(chǎn)，那樣可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。這里核心問題是出租收益率的計算。 北京的張先生以成本價購買一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款60萬元購買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負擔取暖費1800元、物業(yè)費900元，經(jīng)了解，目前市場價格42萬元（包含裝修），月租金2000元。他拿不準到底該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金去歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。租金收益率的計算：為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中有可能出現(xiàn)房屋空置期，暫以每年15天計算。年租金凈收益=2000×12×（365-15）/365-1800-900=20314元，年租金收益率=20314/（420000+10000）=4。72%。顯然，與其靠收取租金獲取4。72%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，畢竟為供海淀的房子所付出的資金成本是5。31%，高于4。72%的資金收益率。需要進一步說明的是：（1）如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時將會受到很多限制。（2）如果考慮長久出租，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。（3）如果出租的是商品房，而非房改房，業(yè)主本人還需負擔房屋中介機構(gòu)傭金，一般標準是一個月的房租。（4）出租房子要不斷耗費大量時間精力與房客、中介公司打交道，在“時間就是金錢”的當今社會，這也是一筆不小的“成本”。計入（2）-（4）這些額外投入后，出租收益率還應打一些折扣。根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前出租房屋的投資收益率在4%左右，低于目前的房貸利率約1。3個百分點（5。31%-4%），“以房養(yǎng)房”出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，后者每年可節(jié)省資金420000×1。3%=5460元。 假如購房者長線看跌當?shù)胤康禺a(chǎn)價格，更應盡早出手轉(zhuǎn)讓多余房產(chǎn)，這樣不僅能避免或減少房產(chǎn)交易損失，還能騰出資金最大限度節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本。相反，假如對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格始終看漲或短線看跌、中長線看漲，而且前景十分看好，則“以房養(yǎng)房”無疑是非常可行的理財方案。 3、充分考慮利率變動的影響，規(guī)避利率風險 目前國內(nèi)的銀行利率是近十年來的次低點，存在進一步升高的可能性。利率升高對購房置業(yè)行為的影響表現(xiàn)在：加大按揭貸款購房者的月供負擔，壓低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資置業(yè)行為；加息抬高了其他金融產(chǎn)品的收益率，使人們對房地產(chǎn)市場的投資欲望下降，從而相應縮減投資比重；在房產(chǎn)投資租售決策中，利率調(diào)高的趨勢將進一步拉大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定，從而影響房地產(chǎn)市場供需比例關(guān)系。如上例，假設(shè)近一兩年內(nèi)5年期以上按揭貸款利率上漲1個百分點，在房地產(chǎn)租售價格基本不變或同向下降的情況下，出租房產(chǎn)收益率與貸款利率之間差額將擴大到2。3個百分點左右，房產(chǎn)出租與出售之間的“機會成本”差距擴大到每年9660元（420000×2。3%）。去年10月29日央行宣布加息后，幾天內(nèi)，上海二手房市場賣盤驟增，即是房產(chǎn)投資者面對加息和加息預期所做出的本能反映。 在當前加息背景下，對于準備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說，應充分考慮利率變動對房地產(chǎn)市場的負面影響，規(guī)避購置房產(chǎn)過程中的利率風險。（1）房產(chǎn)投資負債比例不宜過高，適當控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；（2）慎用“以租抵貸”方式購房，切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源；（3）如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報項目，而且今后沒有大額開支計劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。 4、有效組合房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)房產(chǎn)最佳用途 當個人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮，則需進一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點，確定哪套房產(chǎn)自己居住？哪套用于出租投資？通過有效組合配置房地產(chǎn)資源，揚長避短，實現(xiàn)房產(chǎn)的最佳用途，創(chuàng)造最大投資收益。 （1）地處繁華地段、交通樞紐、商務(wù)氛圍濃厚的新建商品房更適宜商用或出租。這類房屋拆遷成本、地價和開發(fā)商的絕對利潤都很高，房價自然不菲，用于出租尤其是以商業(yè)房用途出租將能獲取正常或超額回報；如用于自住不僅環(huán)境不盡理想，也不能充分體現(xiàn)房屋自身的經(jīng)濟價值。 （2）城區(qū)內(nèi)遠離主干道環(huán)境幽靜的成熟小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的房產(chǎn)更適宜居住，可以考慮作為長久居住地。 （3）通常情況下，小戶型的投資回報率高于大戶型。與購買一套大戶型房屋相比，運用大致相同的資金可以購買同等面積的兩套小戶型，但兩套小戶型的投資收益之和將高于一套大戶型的投資收益。從投資回報和資金使用效率角度分析，購買小戶型更明智。 （4）與一手商品房相比，一些二手商品房或尾房的性價比較高，市政配套更成熟，購買后用于出租往往能取得意外回報。 （5）對于有車一族，再次購房時還要考慮購買或租賃配套車位的額外負擔。通常情況下，市區(qū)內(nèi)熱點地段新建商品房小區(qū)車位租售價格較高，老的住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的車位租售價格相對較低。如果房產(chǎn)的車位價格高于自身承受能力或市場平均水平，則應暫不考慮用于自住。 與金融投資工具相比，房地產(chǎn)投資品和消費品的雙重屬性決定了房產(chǎn)購置不僅僅是理財?shù)膯栴}，同樣也是生活方式選擇的問題，其投資決策過程更為復雜。在不同的時期，面臨的宏觀經(jīng)濟和金融背景、房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、相關(guān)政策取向不同，在不同的地域環(huán)境下，投資者自身財力狀況、未來收支預期和風險偏好各異，這些都會影響其決策行為，最終形成充滿個性化的投資理財方案。如何在分次置業(yè)過程中實現(xiàn)綜合收益最大化，也許難以找到統(tǒng)一的答案，投資決策恰當與否需要時間和市場去檢驗。我們所要做的是養(yǎng)成判斷分析問題的習慣和思路 。
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如今，人們的住房投資消費觀念日趨成熟，在房產(chǎn)置業(yè)過程中，許多人選擇了多次買房、分步到位的置業(yè)方案。 如何合理規(guī)劃房產(chǎn)升級置業(yè)理財方案？最大限度發(fā)揮資金的使用效益？的確值得好好盤算一下。 一、分次購置房產(chǎn)的幾種情形 1、剛剛參加工作不久的年輕人，收入穩(wěn)定且呈現(xiàn)增長趨勢，但手頭積蓄不多，眼下難以承受過高的首付款，購置房產(chǎn)時宜采用分步到位的辦法。 2、已有住房，但主要家庭成員工作或上學地點變遷，為更方便上班或就學，面臨再次購房。 3、原有住房的功能性或交通環(huán)境等方面不能滿足購房者當前的要求，為追求更高的居住生活品質(zhì)，有重新購置房產(chǎn)的需要。 4、再次購置房產(chǎn)預計可以獲得超值回報，購房者純粹的置業(yè)投資需要。 二、房產(chǎn)分次置業(yè)理財策略 1、首次購房時，資金統(tǒng)籌安排 房產(chǎn)不同于汽車、電器等其他大宗消費品，具備價值相對較高（一般需要負債購買）、位置固定、使用期長、變現(xiàn)手續(xù)煩瑣等特點，因此在做出購買決定前一定要反復斟酌。除要考慮位置、交通、房屋自身品質(zhì)等因素外，還應對自身的財力狀況和今后預期收支情況做客觀的分析。對于有分次置業(yè)考慮的購房者來說，首次購房時應注意以下幾點：（1）不要追求一步到位，買面積很大或總價很高的房產(chǎn)，以免占用過多的資金。與近郊大戶型相比，市區(qū)工作地點附近或地鐵沿線的小戶型總價差不多，但日常能節(jié)省大量時間和交通成本，因面積小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投資兩相宜，應是不錯的選擇；（2）首次購房貸款月還款資金占當前月收入的比例不可過高，30%以下為宜，不要讓第一套房子就把自己壓得透不過氣來，月供之外其他與房有關(guān)的支出也要事先預算好，如物業(yè)費、采暖費、車位租金等；（3）除購房首付款外，還考慮到裝修款、家具電器、契稅和公共維修基金等一次性支出；（4）首次購房，一般不要急于購買車位，一來以免占用過多資金，二來今后更方便房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；（5）通過辦理銀行人民幣理財、零存整取儲蓄、購買貨幣基金等金融產(chǎn)品，精心安排日常節(jié)余的資金，使之盡可能保值增值，為再次置業(yè)奠定基礎(chǔ)。 2、是否“以房養(yǎng)房”，要視情況而定 房產(chǎn)具備消費品、投資品的雙重屬性，其投資屬性表現(xiàn)在既可以通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲取買賣價差，還可以通過出租使用權(quán)分期獲取租金收益。很多人在以貸款方式購置了第二套房產(chǎn)后，往往出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月供，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。是否采用“以房養(yǎng)房”的方式，根本上取決于購房者對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場租售價格走勢的判斷和投資收益率比較分析，不能一概而論。這里有三種基本假設(shè)：第一，預計租售價格保持當前水平；第二，預計租售價格呈下降趨勢；第三，預計租售價格呈升高趨勢。 以下假設(shè)今后若干年內(nèi)房產(chǎn)租售價格保持當前水平，舉例說明“以房養(yǎng)房”是否劃算。目前，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5。31%，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5。31%，則出租方案顯然不如出售該房產(chǎn)，那樣可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。這里核心問題是出租收益率的計算。 北京的張先生以成本價購買一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款60萬元購買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負擔取暖費1800元、物業(yè)費900元，經(jīng)了解，目前市場價格42萬元（包含裝修），月租金2000元。他拿不準到底該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金去歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。租金收益率的計算：為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中有可能出現(xiàn)房屋空置期，暫以每年15天計算。年租金凈收益=2000×12×（365-15）/365-1800-900=20314元，年租金收益率=20314/（420000+10000）=4。72%。顯然，與其靠收取租金獲取4。72%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，畢竟為供海淀的房子所付出的資金成本是5。31%，高于4。72%的資金收益率。需要進一步說明的是：（1）如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時將會受到很多限制。（2）如果考慮長久出租，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。（3）如果出租的是商品房，而非房改房，業(yè)主本人還需負擔房屋中介機構(gòu)傭金，一般標準是一個月的房租。（4）出租房子要不斷耗費大量時間精力與房客、中介公司打交道，在“時間就是金錢”的當今社會，這也是一筆不小的“成本”。計入（2）-（4）這些額外投入后，出租收益率還應打一些折扣。根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前出租房屋的投資收益率在4%左右，低于目前的房貸利率約1。3個百分點（5。31%-4%），“以房養(yǎng)房”出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，后者每年可節(jié)省資金420000×1。3%=5460元。 假如購房者長線看跌當?shù)胤康禺a(chǎn)價格，更應盡早出手轉(zhuǎn)讓多余房產(chǎn)，這樣不僅能避免或減少房產(chǎn)交易損失，還能騰出資金最大限度節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本。相反，假如對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格始終看漲或短線看跌、中長線看漲，而且前景十分看好，則“以房養(yǎng)房”無疑是非常可行的理財方案。 3、充分考慮利率變動的影響，規(guī)避利率風險 目前國內(nèi)的銀行利率是近十年來的次低點，存在進一步升高的可能性。利率升高對購房置業(yè)行為的影響表現(xiàn)在：加大按揭貸款購房者的月供負擔，壓低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資置業(yè)行為；加息抬高了其他金融產(chǎn)品的收益率，使人們對房地產(chǎn)市場的投資欲望下降，從而相應縮減投資比重；在房產(chǎn)投資租售決策中，利率調(diào)高的趨勢將進一步拉大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定，從而影響房地產(chǎn)市場供需比例關(guān)系。如上例，假設(shè)近一兩年內(nèi)5年期以上按揭貸款利率上漲1個百分點，在房地產(chǎn)租售價格基本不變或同向下降的情況下，出租房產(chǎn)收益率與貸款利率之間差額將擴大到2。3個百分點左右，房產(chǎn)出租與出售之間的“機會成本”差距擴大到每年9660元（420000×2。3%）。去年10月29日央行宣布加息后，幾天內(nèi)，上海二手房市場賣盤驟增，即是房產(chǎn)投資者面對加息和加息預期所做出的本能反映。 在當前加息背景下，對于準備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說，應充分考慮利率變動對房地產(chǎn)市場的負面影響，規(guī)避購置房產(chǎn)過程中的利率風險。（1）房產(chǎn)投資負債比例不宜過高，適當控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；（2）慎用“以租抵貸”方式購房，切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源；（3）如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報項目，而且今后沒有大額開支計劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。 4、有效組合房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)房產(chǎn)最佳用途 當個人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮，則需進一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點，確定哪套房產(chǎn)自己居住？哪套用于出租投資？通過有效組合配置房地產(chǎn)資源，揚長避短，實現(xiàn)房產(chǎn)的最佳用途，創(chuàng)造最大投資收益。 （1）地處繁華地段、交通樞紐、商務(wù)氛圍濃厚的新建商品房更適宜商用或出租。這類房屋拆遷成本、地價和開發(fā)商的絕對利潤都很高，房價自然不菲，用于出租尤其是以商業(yè)房用途出租將能獲取正常或超額回報；如用于自住不僅環(huán)境不盡理想，也不能充分體現(xiàn)房屋自身的經(jīng)濟價值。 （2）城區(qū)內(nèi)遠離主干道環(huán)境幽靜的成熟小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的房產(chǎn)更適宜居住，可以考慮作為長久居住地。 （3）通常情況下，小戶型的投資回報率高于大戶型。與購買一套大戶型房屋相比，運用大致相同的資金可以購買同等面積的兩套小戶型，但兩套小戶型的投資收益之和將高于一套大戶型的投資收益。從投資回報和資金使用效率角度分析，購買小戶型更明智。 （4）與一手商品房相比，一些二手商品房或尾房的性價比較高，市政配套更成熟，購買后用于出租往往能取得意外回報。 （5）對于有車一族，再次購房時還要考慮購買或租賃配套車位的額外負擔。通常情況下，市區(qū)內(nèi)熱點地段新建商品房小區(qū)車位租售價格較高，老的住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的車位租售價格相對較低。如果房產(chǎn)的車位價格高于自身承受能力或市場平均水平，則應暫不考慮用于自住。 與金融投資工具相比，房地產(chǎn)投資品和消費品的雙重屬性決定了房產(chǎn)購置不僅僅是理財?shù)膯栴}，同樣也是生活方式選擇的問題，其投資決策過程更為復雜。在不同的時期，面臨的宏觀經(jīng)濟和金融背景、房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、相關(guān)政策取向不同，在不同的地域環(huán)境下，投資者自身財力狀況、未來收支預期和風險偏好各異，這些都會影響其決策行為，最終形成充滿個性化的投資理財方案。如何在分次置業(yè)過程中實現(xiàn)綜合收益最大化，也許難以找到統(tǒng)一的答案，投資決策恰當與否需要時間和市場去檢驗。我們所要做的是養(yǎng)成判斷分析問題的習慣和思路 。
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分次購置房產(chǎn)理財全攻略 如今，人們的住房投資消費觀念日趨成熟，在房產(chǎn)置業(yè)過程中，許多人選擇了多次買房、分步到位的置業(yè)方案。如何合理規(guī)劃房產(chǎn)升級置業(yè)理財方案？最大限度發(fā)揮資金的使用效益？的確值得好好盤算一下。 一、分次購置房產(chǎn)的幾種情形 1、剛剛參加工作不久的年輕人，收入穩(wěn)定且呈現(xiàn)增長趨勢，但手頭積蓄不多，眼下難以承受過高的首付款，購置房產(chǎn)時宜采用分步到位的辦法。 2、已有住房，但主要家庭成員工作或上學地點變遷，為更方便上班或就學，面臨再次購房。 3、原有住房的功能性或交通環(huán)境等方面不能滿足購房者當前的要求，為追求更高的居住生活品質(zhì)，有重新購置房產(chǎn)的需要。 4、再次購置房產(chǎn)預計可以獲得超值回報，購房者純粹的置業(yè)投資需要。 二、房產(chǎn)分次置業(yè)理財策略 1、首次購房時，資金統(tǒng)籌安排房產(chǎn)不同于汽車、電器等其他大宗消費品，具備價值相對較高（一般需要負債購買）、位置固定、使用期長、變現(xiàn)手續(xù)煩瑣等特點，因此在做出購買決定前一定要反復斟酌。除要考慮位置、交通、房屋自身品質(zhì)等因素外，還應對自身的財力狀況和今后預期收支情況做客觀的分析。對于有分次置業(yè)考慮的購房者來說，首次購房時應注意以下幾點：（1）不要追求一步到位，買面積很大或總價很高的房產(chǎn)，以免占用過多的資金。與近郊大戶型相比，市區(qū)工作地點附近或地鐵沿線的小戶型總價差不多，但日常能節(jié)省大量時間和交通成本，因面積小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投資兩相宜，應是不錯的選擇；（2）首次購房貸款月還款資金占當前月收入的比例不可過高，30%以下為宜，不要讓第一套房子就把自己壓得透不過氣來，月供之外其他與房有關(guān)的支出也要事先預算好，如物業(yè)費、采暖費、車位租金等；（3）除購房首付款外，還考慮到裝修款、家具電器、契稅和公共維修基金等一次性支出；（4）首次購房，一般不要急于購買車位，一來以免占用過多資金，二來今后更方便房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；（5）通過辦理銀行人民幣理財、零存整取儲蓄、購買貨幣基金等金融產(chǎn)品，精心安排日常節(jié)余的資金，使之盡可能保值增值，為再次置業(yè)奠定基礎(chǔ)。 2、是否“以房養(yǎng)房”，要視情況而定房產(chǎn)具備消費品、投資品的雙重屬性，其投資屬性表現(xiàn)在既可以通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲取買賣價差，還可以通過出租使用權(quán)分期獲取租金收益。很多人在以貸款方式購置了第二套房產(chǎn)后，往往出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月供，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。是否采用“以房養(yǎng)房”的方式，根本上取決于購房者對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場租售價格走勢的判斷和投資收益率比較分析，不能一概而論。這里有三種基本假設(shè)：第一，預計租售價格保持當前水平；第二，預計租售價格呈下降趨勢；第三，預計租售價格呈升高趨勢。 以下假設(shè)今后若干年內(nèi)房產(chǎn)租售價格保持當前水平，舉例說明“以房養(yǎng)房”是否劃算。目前，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5。31%，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5。31%，則出租方案顯然不如出售該房產(chǎn)，那樣可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。這里核心問題是出租收益率的計算。 北京的張先生以成本價購買一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款60萬元購買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負擔取暖費1800元、物業(yè)費900元，經(jīng)了解，目前市場價格42萬元（包含裝修），月租金2000元。他拿不準到底該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金去歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。租金收益率的計算：為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中有可能出現(xiàn)房屋空置期，暫以每年15天計算。年租金凈收益=2000×12×（365-15）/365-1800-900=20314元，年租金收益率=20314/（420000+10000）=4。72%。顯然，與其靠收取租金獲取4。72%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，畢竟為供海淀的房子所付出的資金成本是5。31%，高于4。72%的資金收益率。 需要進一步說明的是： （1）如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時將會受到很多限制。 （2）如果考慮長久出租，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。 （3）如果出租的是商品房，而非房改房，業(yè)主本人還需負擔房屋中介機構(gòu)傭金，一般標準是一個月的房租。（4）出租房子要不斷耗費大量時間精力與房客、中介公司打交道，在“時間就是金錢”的當今社會，這也是一筆不小的“成本”。計入（2）- （4）這些額外投入后，出租收益率還應打一些折扣。根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前出租房屋的投資收益率在4%左右，低于目前的房貸利率約1。3個百分點（5。31%-4%），“以房養(yǎng)房”出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，后者每年可節(jié)省資金420000×1。3%=5460元。 假如購房者長線看跌當?shù)胤康禺a(chǎn)價格，更應盡早出手轉(zhuǎn)讓多余房產(chǎn)，這樣不僅能避免或減少房產(chǎn)交易損失，還能騰出資金最大限度節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本。相反，假如對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格始終看漲或短線看跌、中長線看漲，而且前景十分看好，則“以房養(yǎng)房”無疑是非常可行的理財方案。 3、充分考慮利率變動的影響，規(guī)避利率風險 目前國內(nèi)的銀行利率是近十年來的次低點，存在進一步升高的可能性。利率升高對購房置業(yè)行為的影響表現(xiàn)在：加大按揭貸款購房者的月供負擔，壓低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資置業(yè)行為；加息抬高了其他金融產(chǎn)品的收益率，使人們對房地產(chǎn)市場的投資欲望下降，從而相應縮減投資比重；在房產(chǎn)投資租售決策中，利率調(diào)高的趨勢將進一步拉大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定，從而影響房地產(chǎn)市場供需比例關(guān)系。如上例，假設(shè)近一兩年內(nèi)5年期以上按揭貸款利率上漲1個百分點，在房地產(chǎn)租售價格基本不變或同向下降的情況下，出租房產(chǎn)收益率與貸款利率之間差額將擴大到2。3個百分點左右，房產(chǎn)出租與出售之間的“機會成本”差距擴大到每年9660元（420000×2。3%）。去年10月29日央行宣布加息后，幾天內(nèi)，上海二手房市場賣盤驟增，即是房產(chǎn)投資者面對加息和加息預期所做出的本能反映。 在當前加息背景下，對于準備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說，應充分考慮利率變動對房地產(chǎn)市場的負面影響，規(guī)避購置房產(chǎn)過程中的利率風險。 （1）房產(chǎn)投資負債比例不宜過高，適當控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；（2）慎用“以租抵貸”方式購房，切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源；（3）如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報項目，而且今后沒有大額開支計劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。 4、有效組合房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)房產(chǎn)最佳用途當個人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮，則需進一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點，確定哪套房產(chǎn)自己居住？哪套用于出租投資？通過有效組合配置房地產(chǎn)資源，揚長避短，實現(xiàn)房產(chǎn)的最佳用途，創(chuàng)造最大投資收益。 （1）地處繁華地段、交通樞紐、商務(wù)氛圍濃厚的新建商品房更適宜商用或出租。這類房屋拆遷成本、地價和開發(fā)商的絕對利潤都很高，房價自然不菲，用于出租尤其是以商業(yè)房用途出租將能獲取正常或超額回報；如用于自住不僅環(huán)境不盡理想，也不能充分體現(xiàn)房屋自身的經(jīng)濟價值。 （2）城區(qū)內(nèi)遠離主干道環(huán)境幽靜的成熟小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的房產(chǎn)更適宜居住，可以考慮作為長久居住地。 （3）通常情況下，小戶型的投資回報率高于大戶型。與購買一套大戶型房屋相比，運用大致相同的資金可以購買同等面積的兩套小戶型，但兩套小戶型的投資收益之和將高于一套大戶型的投資收益。從投資回報和資金使用效率角度分析，購買小戶型更明智。 （4）與一手商品房相比，一些二手商品房或尾房的性價比較高，市政配套更成熟，購買后用于出租往往能取得意外回報。 （5）對于有車一族，再次購房時還要考慮購買或租賃配套車位的額外負擔。通常情況下，市區(qū)內(nèi)熱點地段新建商品房小區(qū)車位租售價格較高，老的住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的車位租售價格相對較低。如果房產(chǎn)的車位價格高于自身承受能力或市場平均水平，則應暫不考慮用于自住。 與金融投資工具相比，房地產(chǎn)投資品和消費品的雙重屬性決定了房產(chǎn)購置不僅僅是理財?shù)膯栴}，同樣也是生活方式選擇的問題，其投資決策過程更為復雜。在不同的時期，面臨的宏觀經(jīng)濟和金融背景、房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、相關(guān)政策取向不同，在不同的地域環(huán)境下，投資者自身財力狀況、未來收支預期和風險偏好各異，這些都會影響其決策行為，最終形成充滿個性化的投資理財方案。如何在分次置業(yè)過程中實現(xiàn)綜合收益最大化，也許難以找到統(tǒng)一的答案，投資決策恰當與否需要時間和市場去檢驗。我們所要做的是養(yǎng)成判斷分析問題的習慣和思路。 。
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如今，人們的住房投資消費觀念日趨成熟，在房產(chǎn)置業(yè)過程中，許多人選擇了多次買房、分步到位的置業(yè)方案。 如何合理規(guī)劃房產(chǎn)升級置業(yè)理財方案？最大限度發(fā)揮資金的使用效益？的確值得好好盤算一下。 一、分次購置房產(chǎn)的幾種情形 1、剛剛參加工作不久的年輕人，收入穩(wěn)定且呈現(xiàn)增長趨勢，但手頭積蓄不多，眼下難以承受過高的首付款，購置房產(chǎn)時宜采用分步到位的辦法。 2、已有住房，但主要家庭成員工作或上學地點變遷，為更方便上班或就學，面臨再次購房。 3、原有住房的功能性或交通環(huán)境等方面不能滿足購房者當前的要求，為追求更高的居住生活品質(zhì)，有重新購置房產(chǎn)的需要。 4、再次購置房產(chǎn)預計可以獲得超值回報，購房者純粹的置業(yè)投資需要。 二、房產(chǎn)分次置業(yè)理財策略 1、首次購房時，資金統(tǒng)籌安排 房產(chǎn)不同于汽車、電器等其他大宗消費品，具備價值相對較高（一般需要負債購買）、位置固定、使用期長、變現(xiàn)手續(xù)煩瑣等特點，因此在做出購買決定前一定要反復斟酌。除要考慮位置、交通、房屋自身品質(zhì)等因素外，還應對自身的財力狀況和今后預期收支情況做客觀的分析。對于有分次置業(yè)考慮的購房者來說，首次購房時應注意以下幾點：（1）不要追求一步到位，買面積很大或總價很高的房產(chǎn)，以免占用過多的資金。與近郊大戶型相比，市區(qū)工作地點附近或地鐵沿線的小戶型總價差不多，但日常能節(jié)省大量時間和交通成本，因面積小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投資兩相宜，應是不錯的選擇；（2）首次購房貸款月還款資金占當前月收入的比例不可過高，30%以下為宜，不要讓第一套房子就把自己壓得透不過氣來，月供之外其他與房有關(guān)的支出也要事先預算好，如物業(yè)費、采暖費、車位租金等；（3）除購房首付款外，還考慮到裝修款、家具電器、契稅和公共維修基金等一次性支出；（4）首次購房，一般不要急于購買車位，一來以免占用過多資金，二來今后更方便房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；（5）通過辦理銀行人民幣理財、零存整取儲蓄、購買貨幣基金等金融產(chǎn)品，精心安排日常節(jié)余的資金，使之盡可能保值增值，為再次置業(yè)奠定基礎(chǔ)。 2、是否“以房養(yǎng)房”，要視情況而定 房產(chǎn)具備消費品、投資品的雙重屬性，其投資屬性表現(xiàn)在既可以通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲取買賣價差，還可以通過出租使用權(quán)分期獲取租金收益。很多人在以貸款方式購置了第二套房產(chǎn)后，往往出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月供，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。是否采用“以房養(yǎng)房”的方式，根本上取決于購房者對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場租售價格走勢的判斷和投資收益率比較分析，不能一概而論。這里有三種基本假設(shè)：第一，預計租售價格保持當前水平；第二，預計租售價格呈下降趨勢；第三，預計租售價格呈升高趨勢。 以下假設(shè)今后若干年內(nèi)房產(chǎn)租售價格保持當前水平，舉例說明“以房養(yǎng)房”是否劃算。目前，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5。31%，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5。31%，則出租方案顯然不如出售該房產(chǎn)，那樣可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。這里核心問題是出租收益率的計算。 北京的張先生以成本價購買一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款60萬元購買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負擔取暖費1800元、物業(yè)費900元，經(jīng)了解，目前市場價格42萬元（包含裝修），月租金2000元。他拿不準到底該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金去歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。租金收益率的計算：為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中有可能出現(xiàn)房屋空置期，暫以每年15天計算。年租金凈收益=2000×12×（365-15）/365-1800-900=20314元，年租金收益率=20314/（420000+10000）=4。72%。顯然，與其靠收取租金獲取4。72%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，畢竟為供海淀的房子所付出的資金成本是5。31%，高于4。72%的資金收益率。需要進一步說明的是：（1）如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時將會受到很多限制。（2）如果考慮長久出租，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。（3）如果出租的是商品房，而非房改房，業(yè)主本人還需負擔房屋中介機構(gòu)傭金，一般標準是一個月的房租。（4）出租房子要不斷耗費大量時間精力與房客、中介公司打交道，在“時間就是金錢”的當今社會，這也是一筆不小的“成本”。計入（2）-（4）這些額外投入后，出租收益率還應打一些折扣。根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前出租房屋的投資收益率在4%左右，低于目前的房貸利率約1。3個百分點（5。31%-4%），“以房養(yǎng)房”出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，后者每年可節(jié)省資金420000×1。3%=5460元。 假如購房者長線看跌當?shù)胤康禺a(chǎn)價格，更應盡早出手轉(zhuǎn)讓多余房產(chǎn)，這樣不僅能避免或減少房產(chǎn)交易損失，還能騰出資金最大限度節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本。相反，假如對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格始終看漲或短線看跌、中長線看漲，而且前景十分看好，則“以房養(yǎng)房”無疑是非常可行的理財方案。 3、充分考慮利率變動的影響，規(guī)避利率風險 目前國內(nèi)的銀行利率是近十年來的次低點，存在進一步升高的可能性。利率升高對購房置業(yè)行為的影響表現(xiàn)在：加大按揭貸款購房者的月供負擔，壓低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資置業(yè)行為；加息抬高了其他金融產(chǎn)品的收益率，使人們對房地產(chǎn)市場的投資欲望下降，從而相應縮減投資比重；在房產(chǎn)投資租售決策中，利率調(diào)高的趨勢將進一步拉大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定，從而影響房地產(chǎn)市場供需比例關(guān)系。如上例，假設(shè)近一兩年內(nèi)5年期以上按揭貸款利率上漲1個百分點，在房地產(chǎn)租售價格基本不變或同向下降的情況下，出租房產(chǎn)收益率與貸款利率之間差額將擴大到2。3個百分點左右，房產(chǎn)出租與出售之間的“機會成本”差距擴大到每年9660元（420000×2。3%）。去年10月29日央行宣布加息后，幾天內(nèi)，上海二手房市場賣盤驟增，即是房產(chǎn)投資者面對加息和加息預期所做出的本能反映。 在當前加息背景下，對于準備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說，應充分考慮利率變動對房地產(chǎn)市場的負面影響，規(guī)避購置房產(chǎn)過程中的利率風險。（1）房產(chǎn)投資負債比例不宜過高，適當控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；（2）慎用“以租抵貸”方式購房，切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源；（3）如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報項目，而且今后沒有大額開支計劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。 4、有效組合房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)房產(chǎn)最佳用途 當個人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮，則需進一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點，確定哪套房產(chǎn)自己居住？哪套用于出租投資？通過有效組合配置房地產(chǎn)資源，揚長避短，實現(xiàn)房產(chǎn)的最佳用途，創(chuàng)造最大投資收益。 （1）地處繁華地段、交通樞紐、商務(wù)氛圍濃厚的新建商品房更適宜商用或出租。這類房屋拆遷成本、地價和開發(fā)商的絕對利潤都很高，房價自然不菲，用于出租尤其是以商業(yè)房用途出租將能獲取正常或超額回報；如用于自住不僅環(huán)境不盡理想，也不能充分體現(xiàn)房屋自身的經(jīng)濟價值。 （2）城區(qū)內(nèi)遠離主干道環(huán)境幽靜的成熟小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的房產(chǎn)更適宜居住，可以考慮作為長久居住地。 （3）通常情況下，小戶型的投資回報率高于大戶型。與購買一套大戶型房屋相比，運用大致相同的資金可以購買同等面積的兩套小戶型，但兩套小戶型的投資收益之和將高于一套大戶型的投資收益。從投資回報和資金使用效率角度分析，購買小戶型更明智。 （4）與一手商品房相比，一些二手商品房或尾房的性價比較高，市政配套更成熟，購買后用于出租往往能取得意外回報。 （5）對于有車一族，再次購房時還要考慮購買或租賃配套車位的額外負擔。通常情況下，市區(qū)內(nèi)熱點地段新建商品房小區(qū)車位租售價格較高，老的住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合邊緣新區(qū)的車位租售價格相對較低。如果房產(chǎn)的車位價格高于自身承受能力或市場平均水平，則應暫不考慮用于自住。 與金融投資工具相比，房地產(chǎn)投資品和消費品的雙重屬性決定了房產(chǎn)購置不僅僅是理財?shù)膯栴}，同樣也是生活方式選擇的問題，其投資決策過程更為復雜。在不同的時期，面臨的宏觀經(jīng)濟和金融背景、房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、相關(guān)政策取向不同，在不同的地域環(huán)境下，投資者自身財力狀況、未來收支預期和風險偏好各異，這些都會影響其決策行為，最終形成充滿個性化的投資理財方案。如何在分次置業(yè)過程中實現(xiàn)綜合收益最大化，也許難以找到統(tǒng)一的答案，投資決策恰當與否需要時間和市場去檢驗。我們所要做的是養(yǎng)成判斷分析問題的習慣和思路 。
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