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購房者該如何使用固定利率房貸大河樓市網-河南房產門戶　house.dahew.com

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時報訊(記者袁峰實習生謝應蘇)備受關注的固定利率房貸產品不久或許將與市民見面!昨日有消息稱，中國建設銀行、上海浦東發展銀行和光大銀行關于推出固定利率房貸的有關申請已經獲得了中國人民銀行的批準，目前正在等待銀監會的批復。對以后房貸利率看漲的市民可以通過購買固定利率房貸產品來規避利率的風險。　　年利率初定6%~7% 　　據悉，考慮到固定房貸利率的風險，三家銀行報批的房貸產品均為5年期短期產品，利率則初步定在6%~7%，略高于現行的房貸利率。據悉，現行浮動利率房貸基準利率為6。12%，銀行可以根據客戶情況下浮10%即5。508%。上海浦東發展銀行廣州分行有關人士透露，5年期滿以后，客戶可以根據自己的情況來決定是否再繼續購買或采用浮動利率。　　據調查，由于目前國內利率處于13年來的最低水平，特別是央行半年內連續升息的舉動讓人們對未來持續升息的預期比較強烈。因此，國內居民普遍希望銀行可以盡快推出固定利率的房貸產品。固定利率的房貸產品在國外也深受歡迎，其中，在荷蘭、法國，選擇固定利率的消費者占到80%。不過，國外銀行提供給顧客的大多是一種固定利率+浮動利率組合的產品，比如，所設定利率的80%的部分是確定的，但有20%的部分可以根據市場利率進行浮動，這樣對銀行來說也可以適當減少一部分利率風險。并且，按照雙方協議，一個經濟周期之后(大約4~5年)，銀行和客戶還會續簽一個新的利率標準。 　　上海浦東發展銀行廣州分行有關人士也表示，對于那些習慣每月等額還款以及利率看跌的市民就并不會選擇該類產品，因此購買該類產品的人群主要針對房貸利率看漲的市民。　　高違約金防止提前還貸　　分析人士指出，由于固定利率房貸產品會有利率波動的風險，一般都會設置高額的提前還貸違約金。　　據悉，由于國外利率市場波動頻繁，一些房貸客戶在與銀行簽訂固定利率房貸合同之后，萬一發生利率不升反降，低于其申請的固定利率，他們往往通過提前還貸等方式來減少自己的損失。　　光大銀行廣州分行有關人士指出，目前不少銀行針對普通的浮動利率房貸的提前還款都收取違約金，而固定利率房貸產品，銀行存在較大的利率風險，銀行一般都會設置違約金來防范客戶的違約成本。　　另外，光大此前已經與國家開發銀行做過掉期業務，建行房貸資產證券化此前也已獲批。　　“銀行需要通過人民幣利率遠期、掉期產品來防范風險，只有與房貸期限相匹配的相關衍生產品出現后，商業銀行固定利率房貸產品才有機會分散未來不可預知的利率變化風險。“光大銀行有關人士指出。 。

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購房者該如何使用固定利率房貸大河樓市網-河南房產門戶　 ［ 作者：劉念 轉貼自：每日經濟新聞 點擊數：376 更新時間：2005-10-31 ］ 據了解，建行、浦發和光大等銀行的固定利率房貸產品，待有關部門批復后，就可面市。 一石激起千層浪。固定利率房貸作為一個內地投資者從未接觸過的新鮮產品，在經歷了兩次房貸利率調升之后，真是好東西嗎？ 100萬房貸多付20萬利息 固定利率房貸即將推出的消息，讓滬上購房者精神一振。過去兩年，房貸利率已經兩次提高，5年以上的房貸利率已從5。04%提高到5。31%。從明年開始，將執行新的基準利率6。12%，條件好的投資者才可享受5。51%的優惠利率。 別看僅是幾十個基點的上調，但對長期貸款的每月還款額，影響頗大。以100萬元30年期的等額本息貸款為例，今年比去年每個月要多付130多元。如按照基準利率6。12%計算，每個月還要增加650元左右。粗略計算，30年的全部利息竟要多付近20萬元！ 這樣被動地跟著市場利率上浮，顯然很不劃算。很多購房者都希望找到一個能回避利率風險的工具，固定利率房貸讓他們看到了一線希望。固定利率房貸固然可以回避利率上升的風險，但當利率走穩或者下調的時候，貸款人又將被鎖定在一個較高的利率水平上，白白多付利息，所以，浮動利率和固定利率沒有絕對的優劣之分。 三種人適合固定利率房貸 一是有穩定固定收入的人。中行市分行營業部理財中心副主任羅毅認為，目前國內的利率前景非常微妙，以現有的資訊還難以做出一個明確的判斷。從這個角度來說，固定利率房貸面臨的利率不確定性很大。此外，固定利率房貸比較適合那些有穩定的固定收入的人士。這些人一方面能夠按計劃還款，另一方面也能對將來的大額支出“心中有數”。 二是鎖定風險的生意人。興業證券培訓部總監唐紹云則告訴《錢周刊》，根據他在北美銀行界的經驗，一些為了鎖定風險的生意人，也青睞固定利率房貸。唐紹云分析說，北美的固定利率房貸期限長達10年甚至以上，有些風險承受能力較高的人，比如專業投資者或者商人，從銀行貸款的主要目的是融資，而不是單純為了買房子。對這些人來說，容易找到比貸款利率高的投資項目，他們是為了確定未來一段時間的融資成本而申請固定利率房貸的。他還指出，目前全球經濟可能面臨著新一輪的通貨膨脹，越來越多的央行選擇加息，這對中國央行未來的利率決策也將產生一定的影響。 三是有升息預期的人。適合申請固定利率房貸的人，就是有升息預期的人。香港御峰理財董事總經理陳茂峰介紹說，香港引進固定利率房貸有大約十年的時間，往往是市面上利率看漲時，較受歡迎。最近，由于香港銀行界紛紛跟進美聯儲的加息步伐，固定利率房貸成為業主的新寵。但他也指出，內地房貸利率已經兩次提高，即使再有一到兩次的加息，5年之內的利率水平也可能看跌不看升，此時申請固定利率房貸，風險可能比較大。 除了以上提到的三種人外，其他類型的購房者就要好好斟酌一下了。尤其是那些計劃短期內提前還貸，或者想增加還款額的投資者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。香港固定利率房貸的違約金高達貸款余額的3%。 固定利率不如靈活還款 即使利息上升了，每個月的銀行賬單上，還款額還是那么多，只不過貸款的年限被延長了。此時，還會考慮固定利率房貸嗎？可能大多數人都會說不。這正是在香港發生的情況。 據陳茂峰介紹，香港銀行界的調息行動非常迅捷，這個月宣布加息后，下個月就執行新的利率水平。這與內地在次年才執行最新利率的做法大相徑庭。但是，香港的大多數人還是選擇浮動利率房貸。因為銀行會給客戶提供兩個選擇：一、貸款年限不變，每月還款額增加；二、每月還款額不變，貸款年限延長。通過第二種還款方式，就能回避利率突然變動給支出帶來的影響。大多數人都希望在有能力時提前還款，因此不會太介意還款期限被延長。如果選擇了固定利率房貸，提前還款要交納的高額罰息，讓人望而卻步。不過在內地，默認的還款方式還是每個月增加還款額，貸款年限不變，許多人的未來支出安排由此被打亂。 固定利率房貸在海外已是一個標準化的成熟產品，只是令人眼花繚亂的貸款產品中的一個。據唐紹云介紹，除了短期固定利率房貸外，投資者還可以選擇長期固定利率、固定利率和浮動利率結合、設定封頂利率、以及期初只還利息等多種貸款產品。 海外房貸量體裁衣香港固利低于浮利 在內地，以推出固定利率房貸為標志的金融創新剛起步，而海外的房貸服務則花樣繁多，品種豐富。手頭拮據的人，可以從銀行貸九成半甚至100%的貸款。如果還貸的前幾年經濟情況緊張，可以選擇支付利息，大幅度壓縮還貸支出；申請者可以鎖定今后10年甚至40年的還貸支出。在當前的香港市場上，還能找到利率低于浮動利率的固定利率房貸。 香港固定利率低于浮動利率 最近，香港星展、東亞銀行以及AIG紛紛推出固定利率貸款，通常為2年時間。頭兩年利率固定，目前的年利率水平為4。68%～4。83%，之后的貸款利率則開始浮動或根據銀行同業利率而定。貸款成數從7成到9成半不等，并設有最低貸款金額，以及罰息等約束。 固定利率房貸的利率水平，通常在有升息預期的情況下，會比市場利率高一些，因為投資者可以回避風險。目前推出的這幾款固定利率房貸，處于市場利率的居中水平。 香港的浮動房貸利率一般以P-2。25%來確定。其中P代表最優惠利率，由各家銀行自行確定。當前市場上有兩個P，渣打、東亞等十家銀行的最優惠利率為7。25%，而匯豐、恒生等銀行的最優惠利率為7%。因此，兩個集團的浮動房貸利率分別約為5%和4。75%。 由于有利率上的優惠，最近固定利率房貸在香港大受歡迎。 美國還貸方式五花八門 在美國，挑選房子也許并不需要花太大功夫。接踵而至的房屋貸款，卻需要大力研究。因為銀行提供的貸款產品種類實在太多，普通人必須求助于銀行的理財顧問，才能了解自己最適合哪一種方式，但這也保證了客戶獲得最“合身”的貸款服務。 美林集團是國際著名的投資銀行，以零售服務見長。它提供的房屋貸款主要有以下幾個品種： 1、以LIBOR為基礎的浮動利率貸款。 貸款期限25年，頭10年只付利息，后15開始每月還本金。提前還貸不收違約金。貸款利率可設置上限，最低為12%。利率調整的周期可以選擇每個月或者每半年調整。如果購買一套價值50萬美元的房產，首付20%，貸款40萬美元。 選擇每個月調整利率的浮動利率貸款，假設根據1個月LIBOR計算出的年利率為5。125%，那么前120個月，每月只需支付1542美元，其后的180個月，由于開始還本金，每月支付的金額就提高到3086美元。特別適合那些剛參加工作、經濟實力還不雄厚的年輕人。 2、固定利率貸款。 貸款期限可以是10年到40年不等，同樣不收取提前還貸違約金。其中，30年期的固定利率貸款，還可以選擇在頭15年只還利息，后15年才開始還本金。 3。混合利率貸款。 貸款期限25年的浮動利率貸款，但是在前3、5、7年，利率水平是一個固定利率和浮動利率的混合體，這個混合利率的上升或下降速度是市場利率的一半。而且，在混合利率階段，貸款人可以選擇只付利息，并且能隨時提前還本，沒有違約金。這項貸款，適合想要在短時間內還清本金，或者希望能回避短期利率浮動風險的人。 4。固定-利率貸款。 期限30年的浮動利率貸款，在頭2年、3年、5年、7年或10年，為固定利率貸款，并且在頭10年，可以選擇只支付利息。提前還本不收違約金。 5。100%按揭貸款。 如果你有合格的證券資產存放在美林或相關金融機構的賬戶中，作為抵押，你就可以從美林獲得相當于房屋價值100%的貸款。證券價值只需要貸款總額的30%。貸款的形式可以采取浮動利率、固定利率、或者固定-浮動利率。 相比之下，內地一些銀行即將面市的固定房貨利率，5年期的竟開出6~7%的利率，大大高于同期的浮動房貨利率，不知是產品設計者的資訊“閉塞”，還是利用信息不對稱，繼續獲取更高的“存貸差”。劉念 。

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