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　　第一編 總則　　第一章一般規定　　第一條為明確物的歸屬，保護權利人的物權，充分發揮物的效用，維護社會主義市場經濟秩序，維護國家基本經濟制度，制定本法。　　第二條本法調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系。　　本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。　　本法所稱物權，指權利人直接支配特定的物的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。　　第三條物權的種類和內容，由本法和其他法律規定。　　第四條物權應當公示。記載于不動產登記簿的人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人，但有相反證據證明的除外。法律規定不經登記即可取得物權的，依照其規定。　　第五條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。　　第六條任何單位和個人負有不妨礙權利人行使物權的義務。　　第七條權利人享有的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵害。　　第八條其他法律對物權的種類和內容等另有規定的，依照其規定。　　第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅　　第一節不動產登記　　第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。　　第十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。　　國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。　　第十一條當事人申請登記，應當提供權屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標明不動產位置、面積等的其他必要材料。　　第十二條登記機構應當履行下列職責：　　(一)查驗申請人提交的必要材料；　　(二)就有關登記事項詢問申請人；　　(三)如實、及時地登記有關事項；　　(四)法律、行政法規規定的其他職責。　　登記機構認為對申請登記的不動產的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協助的人應當協助。　　第十三條登記機構不得有下列行為：　　(一)要求對不動產進行評估；　　(二)以年檢等名義進行重復登記；　　(三)超出登記職責范圍的其他行為。　　第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。　　第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。　　第十六條不動產登記簿記載的事項，是物權歸屬和內容的根據。　　不動產登記簿由登記機構管理。　　第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產登記簿為準。　　第十八條登記機構應當向權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利，同時應當對涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容保守秘密。　　第十九條利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。　　申請人自登記簿記載的權利人書面同意異議登記之日起三個月內不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。　　有證據證明異議登記不當，權利人有權申請登記機構注銷異議登記。異議登記造成權利人損害的，權利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。　　第二十條利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。　　登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發生效力。　　第二十一條當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經債權人同意，不得處分該不動產。　　預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權申請注銷預告登記。　　第二十二條一個不動產上有兩個以上物權的，一個物權變更或者拋棄，不影響其他物權的效力。　　第二十三條基于不動產登記簿享有的物權受法律保護，但記載于不動產登記簿的權利人在取得權利時知道或者應當知道該權利有瑕疵的除外。　　第二十四條當事人提供虛假的權屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。　　第二十五條不動產登記費不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規定。　　第二十六條依照本法和其他法律的規定，對動產物權、權利質權進行登記的，參照不動產登記的有關規定辦理。　　第二節動產交付　　第二十七條動產所有權的轉讓和動產質權的設立等，除法律另有規定外，自交付時發生效力。　　第二十八條船舶、飛行器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。　　第二十九條動產物權設立、轉讓前，權利人已經占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。　　第三十條動產物權設立、轉讓前，第三人占有該動產的，可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。　　第三十一條動產物權轉讓時，出讓人應當將該動產交付給受讓人，但雙方約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自約定生效時發生效力。　　第三節其他規定　　第三十二條因人民法院的法律文書、人民政府的征收決定等行為導致物權設立、變更、轉讓和消滅的，自法律文書生效或者人民政府作出的征收決定等行為生效時發生效力。　　第三十三條因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。　　第三十四條因合法建造、拆除住房等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。　　第三十五條依照本法第三十二條至第三十四條規定，導致不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的，應當依照法律規定及時辦理登記；未經登記，不得處分其物權。　　第三章物權的保護　　第三十六條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。　　第三十七條因物權的歸屬和內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。　　第三十八條無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物；不能返還原物或者返還原物后仍有損失的，可以請求損害賠償。　　第三十九條造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。　　第四十條妨害行使物權的，權利人可以請求排除妨害。　　第四十一條有可能危及行使物權的，權利人可以請求消除危險。　　第四十二條侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償。　　第四十三條本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。　　侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，應當依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　第四十四條權利人請求排除妨害或者消除危險，不適用訴訟時效。　　第二編 所有權　　第四章一般規定　　第四十五條所有權人對自己的不動產或者動產，依照法律規定享有占有、使用、收益和處分的權利。　　第四十六條所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。　　第四十七條國家、集體和私人所有權受法律保護。禁止任何單位和個人用任何手段侵占或者破壞國家、集體和私人的財產。　　第四十八條依照法律規定只能屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。　　第四十九條為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。　　第五章國家、集體和私人所有權　　第五十條國家維護公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。　　第五十一條礦藏、水流、海域和城市的土地等屬于國家所有。　　第五十二條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。　　第五十三條農村和城市郊區的土地、野生動植物資源等，法律規定國家所有的，屬于國家所有。　　第五十四條礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源，由國務院代表國家行使所有權。　　第五十五條道路、電力、通訊、天然氣等公共設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。　　第五十六條國家機關對其直接支配的不動產或者動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。　　第五十七條國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產或者動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。　　第五十八條國家投資設立的企業，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有所有者權益。　　第五十九條集體所有的不動產和動產包括：　　(一)法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；　　(二)集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；　　(三)集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；　　(四)集體所有的其他不動產和動產。　　第六十條城鎮集體所有的不動產和動產，屬于勞動群眾集體所有。　　第六十一條農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體的成員集體所有。　　下列事項應當依法經本集體村民會議討論決定：　　(一)土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；　　(二)個別農戶之間承包地的調整；　　(三)土地補償費等費用的使用、分配辦法；　　(四)集體企業的所有權變動等事項；　　(五)法律規定的其他事項。　　第六十二條集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，依照下列規定行使所有權：　　(一)屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；　　(二)分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；　　(三)屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)集體經濟組織代表集體行使所有權。　　第六十三條農民集體所有的土地等，應當依法實行家庭承包經營。　　第六十四條集體經濟組織或者村民委員會的管理人作出的決定侵害集體成員合法權益的，該集體成員可以請求人民法院予以撤銷。　　村民會議通過的決定侵害集體成員合法權益的，該集體成員可以請求人民法院予以撤銷。　　第六十五條集體經濟組織或者村民委員會應當依照法律、行政法規、章程、村規民約向本集體的成員定期公布集體財產的狀況。　　第六十六條私人對依法取得的房屋、收入、生活用品等生活資料享有所有權。　　私人對依法取得的生產工具、原材料等生產資料享有所有權。　　第六十七條國家保護私人儲蓄、投資及其收益。　　國家保護私人的財產繼承權及其他合法權益。　　第六十八條國家保護私人的所有權。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。　　拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。　　違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　第六十九條國家、集體和私人依法可以設立合資經營企業、合作經營企業，也可以設立獨資企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利。　　第七十條企業法人對其不動產和動產依照法律或者章程享有占有、使用、收益和處分的權利。公司制企業，適用《中華人民共和國公司法》的有關規定。　　企業法人以外的法人，其不動產或者動產的歸屬，依照法律或者章程的規定。　　第七十一條違反國家規定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產、集體財產轉讓，造成國有財產、集體財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　第七十二條國有企業、集體企業直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　第六章業主的建筑物區分所有權　　第七十三條業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。　　第七十四條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。　　第七十五條業主轉讓其建筑物專有部分所有權的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利視為一并轉讓。　　第七十六條建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。　　會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。　　第七十七條業主可以設立業主會議，選舉業主委員會。　　縣級以上地方人民政府有關部門應當對設立業主會議或者選舉業主委員會，給予指導和協助。　　第七十八條下列事項由業主依法共同決定：　　(一)制定和修改業主會議議事規則；　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；　　(三)選舉和更換業主委員會；　　(四)選聘和解聘物業管理機構或者其他管理人；　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金；　　(六)修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施；　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。　　決定前款事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。法律另有規定的，依照其規定。　　第七十九條業主決定本法第七十八條第一款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。　　第八十條將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意。　　第八十一條業主會議或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。　　第八十二條建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于全體業主共有，經業主決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修基金的籌集、使用情況應當定期公布。　　第八十三條建筑物共有部分及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分所占比例確定。　　第八十四條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理機構或者其他管理人管理。　　對建設單位聘請的物業管理機構或者其他管理人，業主有權更換。　　第八十五條物業管理機構或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。　　第八十六條業主應當遵守法律、法規以及業主會議制定的管理規約。　　業主會議和業主委員會，對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權按照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失。　　建設規劃、環境衛生、公安等行政主管部門應當依照有關法律、法規，對建筑區劃內損害他人合法權益的行為予以處理。　　第八十七條對侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。　　第七章相鄰關系　　第八十八條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。　　第八十九條法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。　　第九十條不動產權利人應當為相鄰各權利人用水、排水提供必要的便利。　　對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。　　第九十一條不動產權利人有權禁止他人進入其土地，但對相鄰權利人因通行等必須利用該土地的，應當提供必要的便利。　　第九十二條不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣等管線必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。　　第九十三條建造建筑物，應當遵守國家有關建筑規劃的規定，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。　　第九十四條不動產權利人有權依照法律規定，禁止相鄰權利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質。　　第九十五條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全；相鄰不動產權利人有權要求施工的不動產權利人提供相應的擔保。　　第九十六條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予補償。　　第九十七條本章規定的不動產權利人，包括不動產的所有權人、用益物權人和占有人。　　第八章共有　　第九十八條不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有分為按份共有和共同共有。　　第九十九條按份共有人按照其份額對共有的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利。　　第一百條共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有占有、使用、收益和處分的權利。　　第一百零一條共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。　　第一百零二條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。　　第一百零三條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。　　第一百零四條共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予補償。　　第一百零五條共有人可以通過協議確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對拍賣、變賣等取得的價款予以分割或者折價補償。　　共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。　　第一百零六條按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。　　第一百零七條因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權，承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照其份額享有債權，承擔債務；共同共有人共同享有債權，承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。　　第一百零八條共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等以外，視為按份共有。　　第一百零九條按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照其出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。　　第一百一十條兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。　　第九章所有權取得的特別規定　　第一百一十一條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產或者動產的所有權：　　(一)在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權；　　(二)以合理的價格有償轉讓；　　(三)轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人；　　(四)轉讓合同有效。　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。　　第一百一十二條對被盜、被搶的財物或者遺失物，所有權人等權利人有權追回。該動產通過轉讓被他人占有的，所有權人、遺失人等權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道該動產喪失占有之日起兩年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該動產的，所有權人等權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。法律另有規定的，依照其規定。　　第一百一十三條善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道該權利的除外。　　第一百一十四條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當自拾得遺失物之日起二十日內通知所有權人、遺失人等權利人領取，或者送交有關部門。　　第一百一十五條有關部門收到遺失物，知道所有權人、遺失人等權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。　　第一百一十六條拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。　　第一百一十七條所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。所有權人、遺失人等權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾向拾得人支付報酬。拾得人侵占遺失物的，無權請求遺失物的保管費等必要費用和報酬。　　第一百一十八條遺失物自發布招領公告之日起半年內無人認領的，歸國家所有。　　第一百一十九條拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。《中華人民共和國文物保護法》等法律另有規定的，依照其規定。　　第一百二十條主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。　　第一百二十一條天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得；但當事人另有約定的除外。　　法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。　　第一百二十二條因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯的當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬給另一方當事人造成損失的，應當給予賠償。。