熱心網友

今天談的問題，是宏觀的層面上來談一談我對房地產行業的看法，這個看法是我個人的淺見，可能這個切入的角度不太一樣，我簡單思考一個問題，這一次的宏觀調控go-vern-ment從2003年開始，陸陸續續地推出了多項政策，一直到今年6月、7月為止，在座的各位都是在深圳地區居住的企業家或者平民百姓，你們有沒有感覺到，深圳的房價并沒有受到太多的干擾。這是我的感覺，那么話說回來，我跟深圳的地產發展商交流，他們激動地跟我們說這還是深圳的形勢好，民間的所謂的經濟意識比較強，自由市場形成比較早，所以并沒有泡沫現象，因此中央go-vern- ment宏觀調控對深圳沒有影響。 　　　往北方走，天津和北京影響也不是很大，我們前兩個月做簡單的估計，我們發現廣東地區跟北京購房率稍微提高了，只有上海受到最大的打擊。可是各位想想，難道上海地區的民眾自由經濟的認識不如廣東嗎？不如北京嗎？我想不是這么簡單。為什么在全中國經濟首先的發源地并不是深圳？是明末go-vern- ment時期從上海開始。這樣與國際接軌的城市，為何會在這輪國家宏觀調控成為對象？而且上海房價之高，漲幅之大，我相信從領導人到地方go-vern- ment表示高度不理解，上海的老百姓教育水平跟廣東相比不相上下，對事物的理解，對經濟運行的掌握，不應該有太大的分別。這樣的人群，怎么可能會在廣東地區跟北京地區還有上海地區造成如此大的差距，難道是上海的民眾有問題嗎？我這么一講，我相信各位嘉賓可以對我所講的呼之欲出，整個事件不是簡單的泡沫問題，而是我國整個宏觀環境還沒有跟國際接軌，而且從去年調整利率，一直到今年調整匯率，我在公開場合發言的時候，我公開表示反對中央go-vern- ment的做法。反對做法的原因非常簡單，因為我國的金融體系是一個二元化的金融體系，我國的金融體系承受不起利率與匯率的不穩定，我國的金融體系承受不起房地產的泡沫，這些都應事先作防范，正確的政策實施的話就不會有上海的現象，這就是我對外發言的基本觀點。 　　　　　　今天看房地產的問題，升值對房地產的影響？房地產未來走勢應該怎么樣？深圳的老百姓如何看房地產？今天的房地產go-vern-ment清楚一點，今天的房地產市場已經不能單純從房地產談房地產，已經成為國家政策的環節了。因此我們從前幾年的宏觀調控一直到利率匯率的變動，到這次房地產宏觀調控，都有著千絲萬縷的關系。我對政策的調控認為基本上沒有達到要點。也就是說，最近這一輪政策的出臺，對于房地產泡沫而言，我們基本上沒有搞清楚為什么泡沫形成于上海？而整個宏觀政策的推行 "一刀切"是不可以接受的，中國老百姓的消費習慣，取決于兩個變數，一個變數是薪水所賺的錢，第二個變數是固定資產產生的財富效益，目前表面上看起來，我們一刀切的宏觀調控對很多地區是沒有影響的，包括廣東、北京，但是你的財富效果已經開始受到影響，只要你的財富效果受到影響，一個最直接的打擊就是消費心態會改變。 　　　　如果你今天買一部汽車認為貴，并不是今天要不要買的問題，而是很多人會由此推遲消費行為，后面將是整個深圳地區的新消費觀念的改變。所以大家千萬不要認為這次宏觀調控目前沒有多大影響。這就太簡單了。不是的，影響之大，是我不能理解，也是你不能理解的。我在國外做了很多年的研究，包括國家的宏觀調控政策，貨幣政策，金融政策。全世界除了中國以外，公認的事實，那就是金融政策切忌大起大落，為什么？你調整利率也好，你調整匯率也好，有兩點你是控制不住的。學術界稱之為定論的東西：一個是什么時候產生效果不知道；第二個效果多大不知道。 　　　　因為如果一個政策的推行，不知道什么時候產生效果，或者不知道效果有多大，這個政策必須要穩健。而為什么美國go-vern-ment對于貨幣供給的控制始終在一個穩定的水平？你們在座都是做企業的，日本、美國、歐洲的廠商基本上都知道如何對外匯的風險。但中國不穩定的金融政策，也就是匯率和利率的調整，最后是由生產廠商承擔，也就是消費者承擔。當然，最后是要中央go-vern-ment包括中國人民銀行來承擔。 　　　　我不理解，為什么這么簡單的事情在中國大陸還需要討論？也就是應由中央go-vern-ment來承擔金融政策的風險，而不是老百姓承擔。人民銀行還搞不清楚這個道理，因此這種不負責任的政策，是我表示反對的。 　　　　那么各位想一想，今天房地產的未來，不是取決于老百姓怎么想，也不是取決于發展商怎么想，我們何嘗不希望，住者有其屋；我們何嘗不希望老百姓買到廉價的住宅，可是這種趨勢發展下去的話，你住不到！ 　　　　我舉個例，上海地區也是我比較熟悉的地區，房價到了什么地步？所謂城區"三二一"環線，內環是三萬元一米，內環跟外環之間的二環線是2萬元一平方米，外環"三環"線以外是1萬元平方米。go-vern-ment統計數據稱6700多元/平方米是不可靠的，我講的是數據是比較真實的。這種數據遠遠高于廣東地區和深圳。 　　　　很多媒體說影響上海房價有三個因素：第一，是上海老百姓收入顯著增長；第二，由2010世界博覽會在上海舉行；第三個原因，就是可能有外國資金的流入，包括溫州、香港等地的資金的流入。我跟各位講，這是非常簡單化的看法。 　　　　第一，上海老百姓比較有錢嗎？我們看一下，從2002年－2004年，上海老百姓可動用收入所得的增長率是12％左右，在廣東也是12％左右，北京也是12％左右，幾乎差不多。因此第一個理論根本不成立，上海老百姓并不比北京和廣東老百姓更多錢。 　　　　第二，世博概念。奧運概念在北京更吸引人，更是賣點。世博在哪里建造？在浦東，5。28平方公里土地。但我們觀察到，這次泡沫的形成是在浦西。因此第二個理論也不成立。 　　　　第三，是否是外部資金的炒作。我自己在上海電臺有一個節目，曾經談過上海的房地產，但是有人不希望播，結果沒播成。為什么呢？既然，前兩個因素表明，即不是上海百姓比較有錢，也不是世博概念，那上海房地產短短半年內，炒高了一倍以上的唯一可能，就是國際炒作。什么叫做國際炒作？我們比喻一下，外匯儲備1000億美元，其中有700億知道來源，包括直接投資、貿易等，但還有300億不知道來源！ 　　　　我同時又想到一個可笑的問題，你有什么資格搞浮動匯率制？你有什么資格搞利率自由化？你有能力駕馭國際炒家嗎？甚至我在開玩笑講，這個錢是不是國外潛水艇運進來的？ 　　　　今天上海房地產是怎么回事？假如我是國際炒家的話，我想暴炒國外的股票是傻子，炒不起的！我都知道國外監管機構不會不知道。但國際炒家所想的一定是會挑一個城市，這個城市有獨特性，我如果只有500億資金的話，我去哪個城市？ 　　　　就當成是我的猜測，雖然我猜問題是比較準的。我假如用500億到1000億資金炒作房地產，我會去廣東或北京嗎？象廣州go-vern-ment 發展規劃是東向天河，南向番禺；象北京是二環、三環、六環等，如果再數到七八環，連天津都變成北京的一個區了，北京二環之內的區域是市中心區，但是北京老百姓是不喜歡住在那里的，那里多是go-vern-ment的機關單位。我們承認那是市中心，不喜歡住在那里。那么，住在哪里呢？跟著環走，在三環、四環，我們可能住在亞運村，朝陽區有可能住，海淀區有可能住，甚至住在清華、北大附近，各有各的特色。所以北京區域跟廣州一樣，居住區域散布得很廣。但在我們大上海地區，是不一樣的。上海地區有南京西路和淮海路，在這個片區，土地供給沒有了，在有限的土地上造有限的幾棟房子。上海老百姓和廣州、深圳的老百姓不一樣。如果上海老百姓買郊區別墅的話，也會希望在市區里有一個小房子，不希望脫離市區生活。你說在南京西路和淮海路買房，他們肯定愿意。　　　　比如廣州人想住在廣州的市中心嗎？肯定不想！北京人想住在北京二環以內嗎？就是故宮附近，你肯定不想！但上海老百姓就是想住南京西路和淮海路，當然這個供給量非常小，沒有數據公布的事，我不希望對外發言。下面都是我實地觀察到的現象，那就是國際資金，比如香港來的資金大舉購買淮海路和南京西路，這些內環區的所有高價樓盤。怎么買？我發現操作手法跟2003 年國際游資炒作H股是一樣的。什么原則呢？首先大批量的購買。在買入累積到一定數量以后，炒家一起進入，然后在最后要出手的三個月至半年左右時間，大幅度上揚，然后高位套現，賣給傻瓜。當時對H股炒作，我講這個話的時候沒有數據，因為香港聯交所規定，機構投資人持股量10％以上才需要匯報，所以當發現沒有機構投資的時候，到了2003年4月1日，聯交所突然宣布5％以上也要宣布，當月塌陷。大部分持股都在5－10％之間，有幾家公司9。9％不想披露。這種現象當時炒作H股本，就是八國聯軍的時候，國外一起來炒作，不像我們自己的莊家是互相廝殺的。國外同時進來，一起囊括，一起炒作，第一階段炒這幾家，互相揭盤 　　，我先購買，然后你也進來，然后一起退出，第四個人進來最高價格拉升，然后四個人一起退出。炒H股的時候，第一家先進來，然后第二家再進來，第三家再進來，怎么套現，第四家進來到高位，前面三家一起套現，下一次換一家，你這次犧牲一點，下一次你第一個炒，我們互相配合。大家理解了沒有？　　　　這是H股炒作，你們上網看一下，2003年我在《21世紀經濟報》發表的文章。這次我們發現也是類似情況，但是我們沒有數據，我很多學生做房地產代理的，我發現情況很類似，怎么回事？就是03年的時候，04年的時候，一起進來的，由于地方非常小，少量資金給拉抬樓價，到最后我判定是在今年年初或者去年年底，開始由最后幾家進來，當時的房價，從去年2004年的6月份到今年6月份房價在當地樓盤占了一倍以上，可以從1。5萬到2萬，甚至到3萬以上，短短的幾個月，一起出貨，高位套現，賣給老百姓。造成泡沫，大賺一筆而走，人走了以后，政府開始宏觀調控。第一，你兩年之內賣掉的，給5％的懲罰。要賣房子以后，你必須先交清貸款才能買房，各項條條款款讓你賣不了，這就是高手過招，讓你走了以后才來調。（掌聲）到最后打擊了誰？就是打擊了上海老百姓，這叫做技不如人，也叫做嫌貧嫉富。然后房地產走到了這一步，你事先難道不曉得這就是國際炒家嗎？我告訴你，他就是不知道。我到處演講，我從來沒有給銀行、證監會演講，不學習是不行的。當然這話是公開講的，在上海也照講，你所接觸的競爭對手不再是深圳的房地產商，不再是北京、上海的房地產商了，宏觀調控要有宏觀調控的原則，必須國際化，這是最基本的。我們在150年以前，在大清王朝的時候，我們簽訂了辱國的條約，我們高考的時候，看到這個都是非常痛苦，都是當時 go-vern-ment的無能，150年以后的子孫怎么說你們？到了300年以后，他們還不是說150年以前嗎？我們這代人可是高高興興簽的，go- vern-ment宏觀調控打擊老百姓，還不如清朝，清朝還不會干這個事，財務金融不如人也要簽訂辱國的條約。我在公開場合的發言，任何積極的政策都可以調整的。金融政策是不能做調整的，你只要稍稍做決定就是上千億，在美國最尖端的人才都是做金融的，在美國商人學院里面，薪水得最高的就是金融學教授，因為他們這套東西所訓練出來的學生可以席卷全國財經，美國是看貢獻而定薪水，為什么這么重要？因為這個行業操控著一個國家的經濟發展，我們的制造業是非常辛苦，賺5％不得了，房地產暴力能夠賺20、30％可能，當然你們這些雕蟲小技，讓美國人透過某些國際炒家輕輕松松一筆就可以賺回來，怎么做？去年，國際熱錢大量流入，當時go-vern-ment決定宏觀調控，當事人提出一句話，什么叫做匯率？匯率是各國go- vern-ment為了達到政治目的的就是貨幣，絕對不是匯率價格，如果專家學者不理解這個的，你所提出來的政策意見，包括調升利率都是錯誤的政策，你打擊的對象都是老百姓，因為你計不如人。所以我們今天房地產的局面，而是一個事關全球經濟發展的國際炒家的局面。 　　　　國際炒家三大特色，操作手法之復雜是你永遠不知道！我們300億外匯怎么來不知道，國際炒家動用國際資金龐大是你不知道的，人民銀行不是對手。另外，跟各國go- vern-ment關系曖昧是你不可想象的，舉個例子，去年年初的熱錢流入，根據我們的研究，60％來自于日本， 40％來自于美國，你們回想一下，去年是哪兩個國家給中國go-vern-ment最大壓力那就是日本和美國，這就是國際炒家，隨著我國金融市場不斷開放的結果，對于地產業而言，你們面臨的風險與日俱增，而不是與日俱減。在這種危機時刻，go-vern-ment必須謹慎而出，承擔這個風險。可是各位請看，你們最切身之痛的宏觀調控從哪里來？ 　　　　從上海地區來，但是宏觀調控的結果，是一種全面調控的，對所有地區都會造成打擊，目前短期之內還看不知道，還沒有開始，金融政策的效果跟時間是不確定的，這是國際承認的道理，我們今天還需要討論嗎？可是我們還在討論這個事，想起來就悲哀。在這種格局之下，國外機構投資者進來，高位套現走人，go- vern-ment才開始宏觀調控，全國每個地區都受到調控，因此這種調控是一個有問題的調控，這個調控帶給很多的地區，將會是經濟蕭條。而且按照我們的估計，我國生產過剩的現象在2007年會體現出來，這是別人做的研究。生產過剩的經濟配合消費形態的改變帶給各位的將是不可避免的經濟蕭條，對于地產商而言，投資而言，我當然不希望，我希望能夠更有英明的政策和有效政策來提升經濟。可是對地產商而言，在這個嚴峻的時刻，我們應該怎么辦？我們應該有做法。你要有認識，我國地產商會被大量淘汰，可能有人聽了心理不爽，與其不爽，但愿不要讓我說中！第一，你必須增加公司的現金流，第二，你必須減少負債，第三，你必須縮小規模，那么未來在地產業健全的地產公司，不再是現在大而全的公司，而應該是現金流充裕，負債率極低。規模不大的更加專業化的地產商，包括生產和服務分開的地產商。所以很多時候，目前有的地產商90％轉型為地產服務商，而不是蓋房子。配套措施現在必定更加專業化。所以要未雨綢繆，應該朝著這個方向發展，形成專業化，但是你本身的財務狀況要好。　　　　我跟上海的地產商曾經說過這句話，我國的民營企業家聽不進去話，你跟他講，他回去就忘了。等到今年7月份，我又跟他們講，很多人就是在兩年前聽我講課的那群人，見到我，說后悔沒有聽我這句話。現在宏觀調控又開始了，如果當時低負債率的話不會產生這個危機。所以今天希望大家不要忘了，未來房地產走勢格局一定是這樣子。走到這一步多悲哀，我們的股市也是問題，我們到底應該如何看待我們的未來？ 　　　　我們這是內部講話，我可以再告訴你，金融政策所反映的不僅是利率匯率房地產調控的問題，這一切都是相關的，包括目前推出的股權分置。我是少數幾個人公開反對股權分置的，我反對在哪里？我現在跟各位做交流。因為這一切都是跟房地產、匯率不可分的環節。那就是到底什么是我國目前存在的宏觀調控的思維？什么叫股票市場？股票市場的原始目的，就是在市場上集資，把我們這些老百姓不會做生意的一群人，把你們錢集合在一起，拿給最偉大的經理人經營，比如說通用電氣的韋爾奇，他是世界第一首席執行官，或者讓可口可樂的首席執行官經營，他比我們聰明多，也有能力多，也懂管理，他能給我們創造無限的財富。這就是股票市場，集資把錢給最有能力的人經營，我們股票市場，當初為什么成立股票市場？就是為了國營企業減少困難，因此這些國有企業老總不是傻子就是笨子，或者沒有能力的，沒有第四個可能！　　　　今天把社會寶貴的資源湊集在一起，我說是不是違反了股票市場成立的原則，go-vern-ment越有決心，go-vern-ment的信用越受打擊。各位曉得，在任何市場、金融市場，什么是維系金融市場的唯一原則？那就是go-vern-ment的信用度，你們千萬不要小看 Communistparty的信用，這個是非常重要的，對未來的發展，不管房地產還是股票發展，這個是至關重要的地方。　　　　但是中央go-vern-ment還沒有體會到這道理，我現在不斷呼吁，如果大家不信任我，我可以舉例，英國也做國有股減持？我們高考的時候是不是花了太多的時間念書，考完高考的時候是不是這一生再也不念書了？　　　　為什么資本主義的強國，資本主義的皇冠民族——英國，它能做成功國有股減持。現在荒謬到中國證監會自己想不出辦法。大家還記得這個事嗎？三年以前或者四年以前，向全國各地老百姓征詢意見，如何進行國有股減持？這個是非常滑稽的事，你是專業的監管機構，你都不知道，老百姓怎么知道？你為什么把這個風險加在別人身上呢？英國怎么做呢？英國也有國有企業，有的好也有糟糕的，怎么辦？撒切爾夫人聘請了當時非常有名的一家投資銀行，叫做羅斯查爾的投資銀行，這家銀行已經有三四百年的歷史，在歐洲是非常有名的，馬克思的資本論談到這個家族談到473次，你們不信的話可以查。我們是社會主義國家，沒有幾個人看過資本論，我看過。我們這個羅斯查爾的家族，在滑鐵盧戰役的時候，法國拿坡侖皇帝的兩個總監都 　　是羅斯家族的，他們為打戰雙方面湊集軍餉。 　　　　因此，什么叫做國有股減持？國有股減持就是拿最優潛力最好的公司，把你的股權賣給老百姓，這才是強富于民的政策。為什么英國的私有化是少數幾個成功的案例？我們亞洲有沒有學習過的？有，那就是新加坡go-vern-ment。新加坡go-vern-ment利用go-vern-ment的行政資源到亞洲各地收購公司，包括在香港和李澤鍇搶購所謂的香港電訊，當然失敗了，他也在蘇州工業區收購了一些企業，政府通過行政力量收購企業了以后，聘請最好的職業經理人來經營，好的公司拿去上市賣給中小股民，這就是新加坡成功的私有化。但是這兩個國有股減持有一個共同的原則，那就是最好的公司才能進行國有股減持，目的是強化go-vern-ment。因為英國和新加坡還有美國go-vern-ment知道，一個股市，如果go-vern-ment不能擔保老百姓都賺錢的話，這個股市將來一定會崩潰，就是這個道理　　　　（因此）這個（不知道如何私有化的）道理是講不通的，我覺得我的口齒還比較清晰，這個道理為什么大家不學習？如果你不遵循英國的私有化，大家曉得不，蘇聯私有化的失敗在哪里？蘇聯人也不怎么學習，我看社會主義國家學習性不是太高的。 　　　　蘇聯國有股減持怎么搞呢？就是發行所謂的兌換券，比如說A公司是國有企業，價值1萬，就發1萬張兌換券，每個老百姓發你1張兌換券，如果對老百姓有興趣的話，拿1張換這個股權，可以換到1％的股權，這種幼稚的想法只會出現社會主義國家。你想想看，一般小百姓有興趣拿A公司1％的股權嗎？這種沒有法制、沒有信托投資的國家，誰會買你1％的股權？他寧愿不要這張兌換券而買一瓶酒來喝，他覺得買這個股票不實惠。最后形成黑市，地下市場，就是專門賣兌換券的。 　　　　當時蘇聯有7個后來比我還要出名的金融人士，并不是專家，但他們看好這個時機，勾結國有銀行，拿國有銀行的錢去收購全國發行的兌換券。所以，突然之間在蘇聯這七個人，不但控制所有的國有企業，包括尤克斯。還控制著蘇聯的銀行，控制著蘇聯的police，出了什么問題呢？ 　　　　國有股減持是非常危險的行為，因為國有股減持，代表著Communistparty權益的真空。一個真空的權利一定要被取代，在蘇聯就有這七個人取代了Communistparty的權利。這七人橫征暴斂，席卷全國財富。幾年下來，這么大的蘇聯，總的國民經濟總產值竟然低于中美洲小國家墨西哥，不可想象，蘇聯Communistparty權利真空以后，被七個人取代，這就是今天國有企業改革我為什么反對的道理。 　　為什么英國不會走上這條不歸路？因為英國人知道，國有股減持代表英國go-vern-ment權利的真空，所以當初受全體中小老百姓的委托，管理這塊國有資產，管理不好的話要進行私有化，不能交給個人，要交還給所有的老百姓。所以蘇聯的改革跟英國的國有股改革有什么差別？ 　　　　蘇聯是取之于民，還之于七個人！英國的國有股減持是取之于民，還之于民！這么深奧的學問你怎么敢不學習就推行呢？（掌聲）。 　　　　你說股權分置有什么問題？脈絡是一樣的，就是我為什么要買你的股票？我不懂，你又憑什么把你的法人股放出來？我拿你的法人股，我能不能賺錢呢？ 　　　　因為股票市場是有風險的，在中國才有風險。象美國股市有風險嗎？短期有可能有，但長期看，股票市場如果不能保證中小股民賺錢，這個股市就沒有存在的意義。美國的股市能賺多少錢？美國的股市從1930年－1980年，50年間，股民每一年平均拿回8。3％的回報率，加上銀行利率，如果當年銀行利率是 3％，就給11。3％，40－90年拿回多少錢？7。6％的回報率，加上銀行的回報率，這就是股票市場給中小股民的財富，象這種股市才有存在的價值。 　　　　為什么要保證這個股市順利發展、努力成長？因為把財富歸還給股民，是go-vern-ment的信用。我們今天振興民營經濟，go-vern- ment的信用太重要了。美國go-vern-ment保護中小股民，在 1934年成立美國證監會，是為了保護中小股民。各位都知道，證監會的執法權受保障的，美國證監會按照規定，可以調查，權利是無限制的。 　　　　郎咸平：請問各位，你們知道權利是誰賦予的？不是美國聯邦法院，也不是美國go-vern-ment，而是美國憲法賦予的。因為美國人非常清楚地知道，只有以國家憲法賦予你的權利，你才能夠將go-vern-ment的信用加在股票市場里面，任何股市的違規現象，美國go-vern-ment一定會出面解決，這使美國股民有信心，所以每個美國畢業的大學生，都會把一生的財富放在股票市場里面，只要美國股票繼續增長，錢會越來越多。為什么美國每一年回報率7％－8％就是這個原因，美國go-vern-ment保證股票市場上是不受欺凌、剝削和剝奪的。 　　　　如果美國老百姓，對美國go-vern-ment信心喪失的話，美國會亡國！因為美國每一個老百姓退休金都放在股票市場里面，只要股票市場像中國一樣的話，美國老百姓退休以后，無休可退，到最后就是暴動。（掌聲） 　　　　可是為什么你敢把退休金放在股票市場？因為有go-vern-ment在，有美國go-vern-ment的信用，你就能夠得到保護，你退休的時候，得到退休金。這個道理你懂嗎？我發現很多人不懂，竟然社保基金可以入市！今天的社保基金入市，摧毀百姓的財富，你們退休之后將沒有錢退，你們認為我這是危言聳聽的，我告訴你，我在香港是首席講座教授，這個職位是非常崇高的，當然我的知名度遠遠不如楊振寧。　　　　像我們退休的話，1997年之前退休的話，我可以拿2000萬退休金，那是以前，現在我退休是200塊。為什么呢？是破產。香港會破產，何況中國大陸。各位想想，這一切都是什么問題？都是金融政策的問題，都是對于金融工具的不理解所產生的問題，甚至不了解為什么美國機構投資人在美國不敢為非作歹，到了中國就可以呼風喚雨，敢炒作上海的房地產，到香港也是一樣。。