熱心網友

聯華信托的寶利六號是房地產信托的一個具體產品。房地產信托有風險 仔細挑選保證安全 　　住在杭州網站 時下房地產商的“錢緊”使房地產信托大為火爆。信托專家指出，房地產信托收益雖然處于信托產品中的上游，但其中的風險也不少。如果把它們分成細類，挑選的方法各不相同。 　　中誠信托投資顧問馬廷頁曾親自參加多個房地產信托產品的開發，據他介紹，目前比較流行的房地產信托主要有四種: 抵押貸款房地產信托 　　房地產開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產，同時也有其他企業為開發商提供還款擔保。 ——提防風險 　　抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。 　　如抵押物為土地使用權，而地上建筑物沒有辦理追加抵押，同時建筑施工方沒有放棄對地上建筑物的留置權，那么到期開發商無力還款處置抵押物時，留置權優先于抵押權，建筑施工方優先受償，信托貸款后受償，則信托財產可能面臨損失。 ——化解絕招 　　考察抵押物價值是否經過公正地評估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計劃貸款規模為1億元，而開發商提供了價值3億元的土地或房產進行抵押，則抵押率為3:1，只有當被抵押的土地或房產跌價到原價的33％時，信托財產才會遭遇損失，相對投資風險就較低。 　　考察信托公司和開發商是否在信托合同中對追加抵押和留置權問題進行了約定，以避免未來的法律訴訟糾紛。 　　考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景，如發生風險，處置抵押物變現償債是否快捷。 　　考察擔保方所作出的是否是連帶責任擔保(這種擔保最可靠)，擔保方的資質如何，如信托計劃的擔保方為特大型國有企業，而且提供的是連帶責任擔保，則投資風險相對較低。 房產回購信托 　　由于開發商短缺房產項目的建設資金而將其開發的其它已經達到或即將達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發商溢價回購該房產。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。 ——提防風險 　　開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。 　　開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大的跌價。 　　用信托資金購買的房產不能順利取得預售許可證進行銷售，或信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發商違約后，不能順利變現房產取得資金歸還給投資者。 ——化解絕招 　　考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。 　　考察信托公司的購買價格是否遠低于該房產當前的市場價格。 　　考察該房產項目是否已經取得或能順利取得銷售許可證。 　　考察信托公司是否會辦理購房合同的備案登記，以保證投資者對該項目房產的權利。 　　考察當地房地產市場的現狀以及發展前景，即信托期內該房產是否會發生大幅度跌價。 財產優先受益權房產信托 　　利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產交給信托公司，形成優先受益權(在分配收益時，優先受償)和劣后受益權(在分配收益時，排在優先收益權人后受償)，并委托信托公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集的資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。 ——提防風險 　　房產在信托后的經營狀況不能產生足夠的收益供投資者分配。 　　房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保障。 　　信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。 ——化解絕招 　　考察開發商信托的房產是否為其擁有完全產權的資產，且價值是否得到公正的評估。 　　考察優先受益權占全部受益權的比例。例如某房產經評估后價值為2億元，因此形成2億元的財產受益權，其中優先收益權1億元，劣后受益權1億元，則只有當房產貶值50％后，投資者的信托財產才會遭到損失。 　　考場信托公司是否落實了抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。 股權型房地產信托 　　信托公司以發行信托計劃所募集的資金參與房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項目實際建設的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。 　　這種信托在我國江浙、上海等地發行較多，該區域投資者比較認可股權投資模式。 ——提防風險 　　如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風險。 　　該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。 ——化解絕招 　　考察信托公司是否在信托期內掌握該項目公司的控制權，并能實際掌握該公司的財務控制權，以規避資金被挪用的風險。 　　考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景。 　　考察承諾回購股權的股東財務狀況如何，是否有足夠的經營現金流作為回購保證。 新聞鏈接 房地產信托收益行情 　　從各信托公司公布的信托收益分配報告和到期清算報告來看，已發行的房地產類信托產品基本實現了當初的預計收益率，目前全國已進行分配的房地產類信托產品收益水平呈逐年上升趨勢。 　　2002年和2003年發行的已經到期的信托產品中，一年期產品實現收益率水平在3。8％—4％之間，2年期產品事項的收益率水平在4％—5％之間。 　　2002年和2003年發行的未到期信托產品中2年期產品收益率水平在4。2％—5。5％之間。3年期產品的收益率水平在4。8％—6％之間。 　　目前全國發行的未到期信托產品中，1年期產品收益率水平在5。5％—6。5％之間，2年期產品收益率水平在6％—7％之間，3年期產品則已經很少見到。來源:中國證券報時間:7月21日 房地產信托風險如何 作者：李憲明 來源《溫州日報》 日期：2005年06月23日 雖然目前隨著房地產信托蓬勃發展，但在實際操作中也存在著一定的風險因素。其風險控制措施也有別于其他信托產品。主要表現在以下幾個方面。 房地產項目風險 目前，信托參與房地產業主要有兩種形式，進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節，因此其風險形式也多種多樣，風險控制手段復雜，具有較高的專業化要求。現在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域，有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力，突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。 資金挪用風險 在房地產開發項目中，一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上，開發商資金鏈條斷裂，就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發生，信托公司一般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行風險控制。 信托財產流動性風險 房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。 集中投資風險 因單個信托計劃的資金規模小，大多數房地產信托都是投資于單一項目，此類房地產信托都有一個固有的難以防范的風險，就是風險集中在一個項目上，沒有風險釋放機制。除了項目單一以外，信托期限較短也是產生此類風險的因素。一般的房地產信托期限多為一到兩年，無法通過長期運作來化解短期產生的風險。 相關鏈接 信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。 在我國，第一支真正意義上的房地產信托產品是上海國際信托投資有限公司推出的上海國際大廈項目資金信托，隨后，10多家信托公司紛紛推出類似信托產品。據統計，截止到2003年底，我國房地產信托融資額約50億元，居信托融資之首，大約占了目前整個信托資產構成的40%，2004年上半年，全國房地產信托項目有53個，募集資金59億多元，而且房地產信托融資的地域也正從局部地區向國內主要大中城市全面拓展。信托這種融資方式以其靈活的產品設計、節約的交易成本、合適的投資周期以及較高的收益率和不斷增強的抗風險能力受到了投資者開發商的歡迎。 信托產品靈活的設計能滿足不同地產項目對資金的需求。產品有像深圳水榭花都房地產貸款信托產品、臺州之舫花園房地產項目貸款資金信托產品等純粹針對地產項目投資的信托產品，也有舊城改造等信托項目。不少地產投資類信托頗有新意，像新華信托推出住房按揭貸款信托，北方信托針對高校公寓收益權推出第一個“傘”型信托，金信信托還推出了70%貸款+30%股權的房地產組合投資信托產品。房地產業的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求，在統計的地產類投資信托產品中，預期收益率高于銀行同期存款利率、國債投資收益率和企業債投資收益率，對民間資金具有較大誘惑力。 。