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隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限于專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。 一、住房抵押貸款證券化的基本流程 1、確定證券化資產并組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受托人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委托受托人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢后,如果資產池產生的現金流還有剩余,那么這些剩余的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。 二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點: 1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業 債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。 毋庸置疑,進行證券化的住房抵押貸款的借款人需要按照抵押貸款合同的約定,按期履行還款義務,否則抵押權人可依法行使抵押權,而獲得受償；同時,貸款人為抵押貸款向保險公司投保,若在出現保險事故后,保險公司應當向貸款銀行賠付保險金。現在,抵押貸款的借款人已經分布于全國各地,截至2005年2月底,全國個人住房信貸余額已經達到16508億元。這樣一筆不斷增加的還款現金流量是任何一只股票或債券都是無法比擬的 。
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為了分散金融機構在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險，國際上一種通用方法是實行住房抵押貸款證券化。所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是債券），然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。從本質上講，發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款證券是一種抵押擔保證券（Mortgage-backed Security，簡稱 MBS），借款人每月的還款現金流，是該證券的收益來源。住房抵押貸款證券化只是資產證券化的一種形式。資產證券化是一個大趨勢。
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