我 40歲,想辦一個養老院,但不知道該怎么做,要注意些什么?本人經歷:我曾在企業做過一般管理人員,有在保險公司做過業務經理.謝謝

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吸引民間資本參與養老事業的可行性分析柴效武 民間資本充斥需要尋找新的投資出路，社會國家應對民間資本的流向予以適度引導、監控，使其投入到對整個國民經濟增長、社會全面整體進步、人民生活顯著提高有利的部門和行業。目前，民間資本進入行業的范圍、領域已經廣為拓展，教育產業、公用事業部門、公用設施建設等，都可以看到民間資本進入的蹤跡。 民間資本能否進入養老產業、法規限制沒有，但也沒有相關的鼓勵、支持引導的政策激勵措施。這里的問題是，目前，養老尚未作為一個大型的產業部門來看待，對養老產業的民間資本進入，尚提不到一個議事日程來看待。我國目前興辦的較大型的養老機構，大都是計劃經濟時代遺留的由民政部門興辦的各種養老福利中心、敬老院等機構。民間資本投資興辦的養老機構近乎沒有出現。杭州市有幾個民辦養老機構，但因機構定位、急功近利及未能取得相關政策支持等原因，幾近死亡。 養老產業的特色為何，能否允許適度營利，養老產業開辦同教育產業開辦的共性和差異點，民辦教育產業投資可取得適當回報的做法，正為養老產業的興辦投資，打開了一條政策法規的通道。養老產業興辦應當享有舉辦教育產業同等的待遇優惠。如土地批租優惠、稅費減免、貼息貸款、國家適度投資等事項。 養老產業投資的回報應當如何界定與實現，養老機構的投入產出、成本收入、利潤的計算。養老產業興辦的積極效應發揮，教育產業興辦具有相當的外部性，養老產業興辦的外部性、公共品效應尚不具備，再加老人一般都有相當的財力積蓄（不同于青少年全無自己的經濟來源）。父母可以為自己的孩子接受教育，培養成才，動用家庭的最大資源，不惜一切代價；而對自己的老父母的養老問題卻不會這樣做。老年人從整個家族的興旺發達和投資效益做考慮，也不會同意將家中較多的財力用于自己的養老上。養老產業的出資，是個人可以出，也有相當的經濟能力。民間資本進入養老產業能夠取得相當的投資回報，但卻不能指望過多。“在老年人身上發財”，歷來為傳統風俗道德所無法容忍。 養老產業興辦的社會合理性、經濟可行性、市場供應和需求狀況，所要冒的各種風險。養老產業的興辦的經濟社會環境要求，已經有了相當部分老年人有了這一機構養老的欲望。 機構養老相比較個人家居養老的經濟效應、社會效應，能否比后者養老帶來更大的費用成本的節約和社會養老資源的優化配置。機構養老的最大好處，就是能夠有更大的資源配置和選擇的范圍，使不同養老資源得到重新融會組合，如異地養老靠一家一戶式的方法，老人向市郊、縣城的搬遷可以解決這一問題。但機會成本和現實成本過高，難以如愿。機構養老則為大家提供了這一便利條件，如來去自由、入住退住都屬自愿。機構養老的狀況下，異地養老、用房養老等，都變得比較簡單而易于推行了。 民間資本進入養老市場，還可借助的一大資源是人們的慈善心理。民營企業家當賺取到巨大財富之后，除繼續擴大企業經營規模，還都會想到將賺取的錢財重新回報社會。回報的方式之一就是興辦慈善機構，包括養老院等。但這種行為并非很多。企業家將錢財無償捐贈慈善機構，何如自己用這筆錢財直接興辦養老院等慈善福利機構。慈善心理再加“適度回報”相結合，是會激勵更多企業家投資于養老產業的。 吸引民間資本進入養老產業的開辦，最簡單的辦法可以采用住房產權證券化的方式。如1992年10月，為完成三亞市丹州小區800畝土地的開發任務，三亞市開發建設總公司在市政府支持下發行總額為2億元的三亞地產投資券。發行對象為持有三亞市身份證的居民以及海南的法人團體。每張身份證限購一張地產券（面值1000元），總計發行個人股為1912。4萬股，總發行額的9。56%。其余均為法人股。這一房地產投資券的推出，為我國房地產融資證券化拉開了序幕。房地產的銷售過程中同樣可采用房地產產權的證券化。1994年，某城市一家開發商為將其一棟總面積1萬平方米的商住樓盡快脫手，推出別出心裁的銷售方案。該方案將商住樓總面積分割成一萬個產權單位，每個產權單位代表1平方米的商住樓面積。房產商將該產權單位在當地產權交易中心交易，這是一種典型的“拆零售房”產權分售的方式。在臺灣又稱作為“不動產產權持分”，實質上是以房地產項目經營為內容的直接融資（吳福明編著《房地產證券化探索》上海人民出版社1998年10月版）。 民間資本興辦養老機構，是否應當有一定的規模要求，應當是不必給予限制。但從經濟合理性的角度來看，養老院的規模過小，設施過于簡陋，也會使眾多老人對此心存疑慮。民間資本辦幼兒園、托兒所，目前已經沒有政策的障礙，民間資本辦敬老院、養老院，也應完全被容許。大規模的高檔次的養老設施興辦，應當受到鼓勵，低水平標準、低成本的養老院的設立，也應在嚴格監督管理的基礎上給予政策扶持優惠。杭州市民政局社會福利處的某負責人認為，許多老人對私人辦社會養老福利事業的動機、服務質量、信譽等心存疑慮，許多人處于觀望狀態；二是社會辦的養老設施定位不準，投資設施過于高檔，如大規模擴大室外運動場地、開設網吧、推廣形象標志、工程等，造成資源浪費。高檔老年公寓每月收費超過3千元，超出老年人的經濟承受能力。 民間資本的迅速發展，將會帶來國民經濟的進一步增長。國務院《關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》提出“支持保險資金以多種方式直接投資資本市場，逐步提高社會保障基金、企業補充養老基金、商業保險資金等，投入資本市場的資金比例”。一般講到資本市場，最為明顯的就是股票債券的證券交易市場。但除了證券市場而外，這些保險資金是否能夠直接投資到有關養老基地興辦，養老山莊設施建造的用途呢？這種投資是否符合保險資金的宗旨呢？以養老保險資金投身于養老保險事業，可謂用的其所。但如這一養老事業的開辦，是個資金投入的無底洞，有進無出，顯然違背養老金籌措的本意（但如將部分沉淀的養老金的存量、短期內不必動用的養老保險金投資于這一事業還是可行的）。另外，這一養老事業的開辦是有投入無產出，有成本無效益，完全沒有任何回報的情況下，同樣不利于養老保險基金的進入。 資本市場的投資，要考慮衡量流動性、收益性和安全性等基本指標。但保險基金等向養老山莊等房地產產業的投入，是否符合這一衡量要求呢？首先，它作為一種大型長期的投資項目，“流動性”是難以很好體現的。流動性要求進得去，退得出，這在資本上是容易表現的。而在房地產業的投資，顯然無法用流動性加以衡量（這一問題可考慮用資產證券化的形式來給予較好解決）。其次，在收益性指標的衡量上，房地產投資的投資盈利性是很好的，尤其是我國目前正處于經濟急劇增長時期的房地產業，更是如此。但作為養老山莊這種以為老年人居住生活提供服務的行業，顯然無法將盈利性指標看得過重。但因銀色住宅的設立在我國尚處于初期開發階段，此方面市場容量很大。廣闊的市場潛力下，有穩定的投資收益率，必然可得到很好的投資結果。最后，對安全性指標的審視中，規避風險求安全是投資的第一要義，養老住宅市場的市場潛力大，社會需要量大價高，此項產業的推出，是會取得不俗成績的。我國現已進入老齡化社會，且老齡化的速度相較其它國家，又是速率要快得多。據專家們測算，到2020年，我國60歲以上的老年人口將要達到全部人口總量的20%之多，即3億多位老人。老年人大都是希望自己晚年有個較好歸宿的。整個的養老生活中，住無疑是居于第一位的。所以，此方面的投資，是會風險較小的，資金投入是安全的。。