按揭提前還款有什么規定，可以分幾次？我貸15年的。怎么計算？要不要申請？還要注意那些問題？

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房貸提前還款竅門多 如今按揭買房已經非常普遍，雖然5%的房貸年利率不算高，但大多數人貸款20年下來，還的利息幾乎就是總房款的一大半。于是，手上一有閑錢的朋友，都愿意選擇提前還貸。統計也表明住房貸款普遍為“平均貸款期限為16年，而平均回款速度為7年”，也就是說平均還款年限整整提前了9年。那么購房者提前歸還住房貸款時應注意什么？什么情況適合提前還貸，提前還貸如何操作，有哪些小竅門要注意呢？ 提前還貸 別忘退保 在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續較為簡便。一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個工作日到1個月) ；銀行計算好客戶的總欠款數，指定客戶到銀行付清款項，支付當月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產管理部門登記 ；律師辦好一切手續之后，會通知業主領回所有的房產契約。有的銀行不經過律師，只要辦齊手續他們直接把房產證或購房合同還給客戶。 提前償還全部貸款后，別忘從保險公司、稅務部門拿回屬于自己的錢 在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次性繳付保費的貼現利率與速算系數等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值-提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。 提前還貸 別忘退稅 另外別忘了到稅務部門辦理退稅手續。當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。 提前償還全部貸款后，即可取得房地產證，應在辦妥房地產權利證明后的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續。 最初一年不要提前還款 要注意的是，在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應超過6個月的還款額。 還有一點是，借款合同中規定提前還款者不應出現逾期不還的情況，如果有逾期不還，應先還完欠款再申請提前還貸。 提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法 中國工商銀行有關專家認為：市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和后續資金來源。舉例來說，許先生貸款時選擇了最高年限30年，總額68萬元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為3906。62元，其中，3160。99元為利息，745。63元為本金，一年來這位客戶共還本金為745。63×12月＝8947。56元，償還利息為3160。99×12＝37931。88元。可見等額本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占19。1%。此時若選擇提前還貸，會有大量利息損失。 如果您有提前還貸的預期，最好選擇等額本金還款法，貸款期限也不宜過長。 提醒二：違約金陰影下可選轉按揭 按中國百姓的消費觀念，有能力盡早還貸的是個人良好信譽的表現，但銀行并不情愿。個人住房貸款風險相對較小，收益相對安全，這樣的“黃金業務”對銀行來說是難得的，但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計劃，也損失了貸款所帶來的穩定的利息收入。實際上有方法能避開繳違約金。各銀行都提供轉按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時，會采取提前還貸方式來減輕負債壓力。實際上，個人住房轉按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。 提醒三：不可盲目跟風提前還款 提前還款雖然是個很普遍的現象，但面對升息預期而選擇還款確須“三思”后行。 1、住房貸款屬于長期貸款，其利率是一年一調，也就是說，即便近期利率調整，個人房貸新利率也要從明年１月１日開始實行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，同時承擔較大的資金壓力。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應量力而為。 2、借款人是否有更好的投資渠道。有點余錢與其去銀行還款，不如尋覓好的投資渠道進行“錢生錢”。比如，雖然近幾年股市低迷，但每年11月左右都會發動一波持續5個月的上漲行情，收益會遠遠超過還貸利息，因此如果選好投資理財渠道，就等于利用銀行貸款來賺取更多收益。 3、時間價值的損耗應考慮。在住房貸款中，提前還款之所以少付了許多利息，原因就是歸還本金的速度在加快，所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時間價值的，比如別人向您借了1萬元，由于物價上漲因素，可能半年后還回來的1萬元實際上只值九千多。所以在物價上漲時，那些本來打算一次付清房款的人，可以去找銀行貸款，而對于已經貸款買房的，一般也沒有必要提前還清。 另外如果購房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來，到退休時才能提取，這一塊資金在未來的歲月里帶來的收益就太少了。 。

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這要與銀行（支行）協商，可減少還款期限，也可減少還款數額。