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原告：陳某 被告：張某、王某 （一）案情 李某（女）、張某為夫婦，二人曾于1994年10月以10萬元的價格購置本市陽光中路150號一座二層樓房，后因嫌該房離其工作單位較遠，決定將其賣掉，但一直未找到合適的買主。1995年2月初，張某赴外地出差，本市的陳某經人介紹，找到李某，稱過去已看過該房，愿以9萬元價格買下，李某不同意，雙方經協商，李某決定以10萬元價格將該房出售，次日，陳某將5萬元送來。李某遂將鑰匙交給陳某，但因產權證被張某存放在單位，李某提出待丈夫出差回來，即辦理產權過戶登記。辦完手續后陳某再付另5萬元。同年7月初，張某從外地返回后得知該房價格已經上漲，遂找到陳某，要求增加2萬元價款才能去辦理過戶登記手續，陳某不同意，張某便在同年8月10日以12萬元的價款，將該房賣給了王某，并于8月15日，與王某辦理了登記過戶手續，王某遂找到陳某要求其搬走，陳某遂到法院提起訴訟，告張某、王某侵害其所有權，并要求法院解除張某與王某之間的房屋買賣合同。而張某提出，其妻李某將該房賣給陳某時，他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。 （二）對本案的不同觀點關于陳某的請求是否應受到支持的問題，法院對此存在兩種觀點。第一種觀點認為：陳某與李某之間的買賣合同雖已履行，但并未辦理登記過戶手續，所以陳某并沒有取得房屋的所有權，因此他不能告張某和王某侵權，也不能要求解除張某與王某的買賣合同關系。第二種觀點認為：盡管因未辦理房屋的登記戶手續，陳某還沒有取得對該房屋的所有權，但未登記并不是因陳某的過錯造成的，而是因為張某的原因造成的，因此應該承認李某與陳某之間的合同的效力，并責令張某為陳某補辦手續，解除張某與王某的合同關系。 （三）作者的觀點 1．關于房屋登記的效力問題 在本案中，原告陳某與李某之間的買賣合同雖已實際履行，但并未辦理登記過戶手續，原告對已占有的房屋享有何種權利？其與李某之間已經履行的買賣合同是否應被宣告無效，這就涉及到登記的效力問題。 關于登記的效力，大陸法系國家主要有兩種不同的觀點：一是登記要件說。此種觀點認為登記是不動產物權合法移轉的要件，未經登記，所有權不發生移轉，德國法主要采納了這種觀點；二是登記對抗說。此種觀點認為登記只是當事人在物權變動后應當履行的手續，未經登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但只能在當事人之間產生效力，不能對抗第三人，日本民法采納了此種觀點。這兩種作法各有特點。第一種觀點賦予登記較強的公示力，任何人在與他發生交行為交易時，要確定對方是否有權利轉移財產，只需要信賴登記而不必信賴任何協議；第二種觀點強調要尊重當事人關于移轉不動產所達成的協議，同時也注重對善意一方當事人在非因其過錯而未進行登記的情況下的利益保護。 我國立法一向采納登記要件說。根據的《城市私有房屋登記管理條例》第6條規定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”第9條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持所有權證和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。”1987年城鄉建設環境保護部又制訂了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，強調房屋所有權的取得、轉讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續。在土地使用權的取得、變更、轉讓方面，現行立法也要求登記。根據《土地管理法》第9條：“取得土地所有權和使用權必須登記?！备鶕摲ǖ?0條規定：“依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。”“依法改變土地的所有權、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附屬物而使土地使用權移轉的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地證書。”根據我國學者的一般看法，不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產權特別是房屋所有權的確認原則上以登記為準。我國現行的立法完全采納了登記要件主義，此種做法確實有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。 值得注意的是，無論是采取登記生效還是登記對抗主義，都應當將登記與交易本身區別開來。因為登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，因此除非法律有特別規定登記僅針對權利的變動而并不針對行為本身，在登記之前，當事人就不動產的移轉已經達成了合意，合同關系已經成立并生效。既然合同已經產生了拘束力，當事人任何一方違反合同都應當承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會出現以下幾方面的問題：第一，不利于保護善意一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，應區分導致房屋未登記的各種情況，尤其是當事人雙方的過錯問題，來決定是否應宣告未經登記的交易無效。例如出賣人為了對待房屋價格上漲故意不予登記，在交付房屋以后，見房價上漲而以未經登記為由要求確認合同無效并返還房屋，這是極不合理的。因此，如果完全以登記為生效要件，則有可能鼓勵一些不法行為人規避法律，利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意一方當事人的利益。第二，此種做法會沖擊現有的財產秩序。例如當事人之間在買賣房屋以后，雖沒有登記，但房屋已經交付使用，買受人對房屋已進行了重大修繕，如果因未登記而返還房屋，確實會妨礙現有的財產秩序。第三，此種做法也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。很難防止出賣人將房屋一屋數賣。尤其是根據我國現行法律規定，房屋所有權因買賣轉移所有權而變更登記時，須要在三個月內申請變更登記。如果把登記作為房屋買賣合同的生效條件，那么從房屋買賣合同成立到生效，可以有三個月的時間。在這三個月的期間內，買受人支付價金的行為缺乏根據，而在出賣人一房兩賣的情況下，買受人也因合同未生效而難以獲得合同法的補救。物權法采納登記與交易分開的觀點，也有利于充分地鼓勵交易。市場實際上是由每天發生的重復交易構成的，鼓勵交易才能鼓勵市場經濟的發展。如果當事人之間對物權的設立和移轉達成合意，只要這種合意不違反法律法規的強行性規定和公序良俗，即便沒有完成登記手續，也應當認為合同已經生效，當事人可以在事后補辦登記手續。這就可以促進許多交易。相反，如果將登記與交易混淆，則即使當事人之間達成了合意而沒有辦理登記手續，合同應當被宣告無效，從而將使許多不應當被消滅的交易被消滅。從本案來說，假如被告王某明知李某已將房屋出售給原告陳某，并已交付，但為了不使陳某得到該房屋而與張某惡意串通，以故意損害陳某為目的而購買該房屋并搶先登記。這樣，王某雖然已經登記，但其與張某訂立的合同仍因違反了民事法律行為的生效要件，應被確認為無效，其登記也應撤銷。王某不僅要承擔合同無效的責任，而且還因其故意侵害陳某的債權而應承擔侵害債權的民事責任。但是，如果認為登記的效力是絕對的，那么即使認為王某和張某有上述惡意串通行為，其登記的效力仍應受到維護，這顯然是不妥當的。 我認為，在出賣人將房屋一物數賣的情況下，后買受人能否取得所有權，則應依各種具體情況而定。如果后買受人已經辦理了產權過戶登記手續，那么只要其不具有侵害前買受人債權的惡意，或者不具有與出賣人惡意串通的行為，即使其已知該房出售給他人，原則上其登記的效力也應受到法律維護。換言之，只要其與出賣人所訂立的合同不具有無效的因素，則不能否認其通過登記對房屋所享有的所有權。但是，如果后買受人并沒有登記，則要考慮其購買房屋時是否具有善意，以及房屋是否交付等其他因素而決定是否承認其享有對房屋的所有權。從本案來看，王某在與張某訂立合同時，確實不具有侵害陳某債權的意圖，也沒有與張某惡意串通損害陳某的利益，其與張某訂立的合同并不具有無效的因素。因此，王某與張某之間買賣合同應得到維護，其登記取得的權利也應受到保護。 問題在于，要保護王某對該房屋所享有的所有權，但當其行使財產所有權時將遇到一個障礙，即該房屋已經交付給陳某使用。陳某可能對房屋已經進行了裝修，這樣，當王某向陳某請求交付時，陳某即使能夠交付，也不能恢復原狀，或者恢復原狀在經濟效益上是極不合理的。如果不恢復原狀，其對房屋作出的裝修不一定符合王某的需要。在此情況下，一種最為經濟的辦法是盡管不承認陳某所享有的所有權但對陳某提供完全的補救，特別是如果陳某與王某達成租賃協議，由陳某繼續居住，這樣，王某獲得了房屋所有權，陳某獲得了充分的違約補救且可繼續居住房屋，這對當事人各方都是有利的。但這種方式在實踐中很難采用，因為后買受人購買房屋，其主要目的在于占有、使用該房屋。本案中王某堅持要求陳某搬出，表明其希望直接行使對該財產的各項所有權的權能。因此，在法律上只能有一種選擇，即當王某主張其所有權，要求陳某搬走時，為維護王某的所有權，則必須宣告陳某與李某之間的買賣合同無效，責令陳某搬出該房屋。盡管這種方法從經濟效益上講，因陳某己經對房屋作出了裝修和修繕，要求陳某搬出是不合理的，但這是確認并保護因登記而取得的權利所必須采取的方式，否則登記的公信力難以維護。尤其應看到對此種狀況的發生，陳某也是有責任的，因為他應當知道在房屋辦理登記手續之前，他還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他仍然對房屋進行修繕和裝修，則應承擔一種因最終不能取得所有權而搬出該房的風險，而這種經濟上的不合理，也是其應當承擔的經濟上的風險。 2．關于侵害債權的問題 在本案中，張某將房屋賣給數人，致使原告張某的債權不能實現，那么，原告能否告張某及后買受人王某侵害其債權，并應向其負侵害債權的責任？值得探討。在雙重買賣的情況下，如果后買受人明知前買賣合同的存在，是否應向前買受人負侵害債權的責任，對此在學理上存在著兩種不同的觀點：第一種觀點認為，如果后買受人在購買特定的標的物時具有惡意，尤其是存在著教唆出賣人違約，或與出賣人合謀，造成前買賣合同不能履行，則后買受人應負侵害債權的責任。第二種觀點認為，如果后買受人故意采用違背善良風俗的方法購買某物，目的在于加損害于前買受人時，才應負侵害債權的責任。這兩種觀點的區別在于，前一種觀點強調主觀過錯在侵害債權的構成方面的重要性，如果后買受人具有惡意，即使后買受人主觀動機并非致前買受人損害，而只是使自己獲利，也可以構成侵害債權。而第二種觀點則強調只有在后買受人采用違背善良風俗方法致他人損害，其主觀目的是為了致前買受人損害的情況下，才構成侵害債權。 我認為上述兩種觀點都具有一定的道理，但比較而言，第二種觀點更為合理。一方面，第一種觀點強調后買受人必須具有故意或惡意時才能構成侵害債權，這無疑是正確的，但僅有這一點是不夠的。因為按第一種觀點對故意或惡意的理解是：明知有前買賣合同存在或前買受人對某一種特定的標的物享有債權而仍然購買，乃是非善意的，然而據此便確定后買受人構成侵害債權，未免過于寬泛。因為后買受人明知前買受人享有債權而仍向出賣人購買，這是完全符合自由競爭和交易自由的原則的。在市場經濟條件下，任何人對某一標的物在尚未交付時均可向出賣人提出購買，這是當事人享有的正當的自由，不能因此而認定其有惡意。但是如果后買受人購買已經出售給他人的某物，目的在于使他人因不能得到該物而受到損害，則后買受人已濫用了其享有的交易自由，從而構成了侵害債權的真正的惡意。另一方面，按第一種觀點理解，只要后買受人采取的方式不正當，如教唆、與出賣人通謀等可構成侵害債權。事實上，在市場競爭條件下，即使后買受人以出高價、誘惑、給中間人傭金等方式而購買標的物，其行為并不違反反不正當競爭法的規定，因此不能說其行為具有不法性，并據此認定其侵害債權。 我認為，在雙重買賣的情況下，只有后買受人以故意致前買受人損害為目的，采用違法的、違背善良風俗的方法而致前買受人債權受到侵害，才構成侵害前買受人債權的侵權責任。如果出賣人與后買受人惡意串通，故意侵害前買受人的債權，則應與后買受人負共同侵害債權的責任。 從本案來看，盡管王某在購買張某的房屋時，知道該房已出售給陳某，而仍然付出比陳某更高的價格而購買該房，乃是正當的、合法的交易行為。由于王某并不具有致陳某損害的故意和目的，其行為也未違反法律和善良風俗，因而不構成對陳某的債權侵害。 3．對原告陳某的補救 陳某雖已占有房屋，但仍不能享有對該房屋的所有權，且其與李某之間的買賣合同亦應被確認為無效，那么，陳某的利益如何得到保護？在本案中，陳某作為前買受人，在與李某達成買賣合同時，主觀上是善意的，絕無侵害他人利益的惡意，且房屋買賣合同已經履行，他根據先前的合同而占有該房屋，在合同未被確認無效以前，不能說其對房屋的占有無法律根據。然而，由于房屋的買賣并非以交付作為移轉所有權的方法，且原則上也不適用善意取得的規則。所以陳某不能取得對該房屋的所有權，如果該房屋所有權已確定為后買受人王某所有，即使陳某與李某訂立的買賣合同的內容并無違法的因素，也將因為作為特定物的房屋的轉手，而使得該房屋買賣合同因根本無法履行而應予解除。當合同被解除以后，陳某對該房的占有也就失去了合法依據。陳某應將房屋返還給出賣人李某（此種返還屬于基于合同解除以后的返還），或者將該房屋返還給新的所有人王某（此種返還屬于無權占有人向所有人返還財產）。 對陳某利益的保護的主要方式是陳某對李某和張某提出損害賠償的請求，顯然其享有的請求權可能有兩種：一是基于違約對李某、張某提出的請求。也就是說，李某、張某將一物數賣，違反了其與陳某之間買賣合同所規定的義務，因此應承擔違約責任。如果陳某基于違約的請求權提出請求，那么有權請求李某賠償其期待利益的損失，這樣在房屋價格已經上漲的情況下，陳某可以請求賠償房屋合同價與現在市價的差距，如果該幢房屋的市價為12萬元，那么賠償數額應為12萬減去10萬元為2萬元。但是，陳某在請求賠償期待利益以后，不能再請求賠償因其信賴合同有效而為履行支付的各種費用。二是合同在被解除以后，基于李某等的過錯，而請求其賠償信賴利益的損失，此種損失主要是指陳某將信賴合同有效成立而得到履行，所支付的各種費用和代價，因為李某等的過錯，使合同未能成立與生效或未能得到履行，而使陳某蒙受上述費用和代價的損失。在本案中，陳某所受到的具體損失有：陳某為訂立合同所支付的各種費用，在占有房屋后裝修和修繕該房屋所支付的各種費用等。這些費用可以在合同因李某等被解除后請求支付。 比較上述兩種請求，我認為陳某應當行使第二種請求權。其原因在于：一方面，該房屋已因所有權的移轉而使出賣人不能履行對陳某的合同，導致李某與陳某的合同被解除，這樣，陳某只能根據合同是因李某的原因而發生解除，而請求李某等賠償其合同信賴利益的損失，而不能根據有效成立的合同而請求李某等承擔違約責任；另一方面，從本案來看，如果陳某在李某交付該房屋后，對該房屋進行裝修和修繕，此種費用已經超過了其期待利益的損失，那么行使第二種請求權更為有利。最后需要討論的是，張某提出其妻李某將該房賣給陳某時他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。我認為這一主張是不能成立的。從本案來看，盡管李某將房屋以10萬元的價格賣給陳某，張某事先確實不知道。但是，將該房屋出售，張某完全是知道的，所以不能認為李某將房屋出售給他人構成無權處分行為，而房屋賣價過低，只能認為李某作了一樁不成功的交易，這種不成功交易當然應由張某和李某承擔。至于張某以后為獲取更多的利益，故意不為陳某辦理登記手續，甚至將房屋一物數賣，并為王某辦理登記過戶手續，這明顯表明張某具有嚴重的過錯，對因其過錯而給陳某帶來的損失，當然應承擔損害賠償責任。。
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取得房屋所有權的方式有很多，現歸納如下： 1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、擴建、加層等； 3、通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋； 4、繼承或受遺的房屋。 前兩種方式稱為公民房屋所有權原始取得方式，即直接根據法律的規定取得的所有權；后兩種方式稱為公民房屋所有權繼受取得，即公民通過某種民事法律行為從原所有人那里取得房屋所有權。房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現，使原房產權利人失去對該房產占有、使用、收益和處分的權利。引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種：1、房屋產權主體的消滅。如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產成為無主財產。2、房屋產權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。3、房產轉讓、繼承等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。4、因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產所有權人的房產征用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產權利人的權利因征用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序將一方當事人的房產判給另一方當事人所有，原房產權利人因判決發生法律效力而喪失該房屋的所有權。5、房產所有權人放棄所有權。。
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關于房屋登記的效力問題在本案中，原告陳某與李某之間的買賣合同雖已實際履行，但并未辦理登記過戶手續，原告對已占有的房屋享有何種權利？其與李某之間已經履行的買賣合同是否應被宣告無效，這就涉及到登記的效力問題。關于登記的效力，大陸法系國家主要有兩種不同的觀點：一是登記要件說。此種觀點認為登記是不動產物權合法移轉的要件，未經登記，所有權不發生移轉，德國法主要采納了這種觀點；二是登記對抗說。此種觀點認為登記只是當事人在物權變動后應當履行的手續，未經登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但只能在當事人之間產生效力，不能對抗第三人，日本民法采納了此種觀點。這兩種作法各有特點。第一種觀點賦予登記較強的公示力，任何人在與他發生交行為交易時，要確定對方是否有權利轉移財產，只需要信賴登記而不必信賴任何協議；第二種觀點強調要尊重當事人關于移轉不動產所達成的協議，同時也注重對善意一方當事人在非因其過錯而未進行登記的情況下的利益保護。我國立法一向采納登記要件說。根據的《城市私有房屋登記管理條例》第6條規定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續?！钡?條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持所有權證和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續?！?987年城鄉建設環境保護部又制訂了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，強調房屋所有權的取得、轉讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續。在土地使用權的取得、變更、轉讓方面，現行立法也要求登記。根據《土地管理法》第9條：“取得土地所有權和使用權必須登記?！备鶕摲ǖ?0條規定：“依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，更換證書?！薄耙婪ǜ淖兺恋氐乃袡?、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附屬物而使土地使用權移轉的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地證書?！备鶕覈鴮W者的一般看法，不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產權特別是房屋所有權的確認原則上以登記為準。我國現行的立法完全采納了登記要件主義，此種做法確實有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。值得注意的是，無論是采取登記生效還是登記對抗主義，都應當將登記與交易本身區別開來。因為登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，因此除非法律有特別規定登記僅針對權利的變動而并不針對行為本身，在登記之前，當事人就不動產的移轉已經達成了合意，合同關系已經成立并生效。既然合同已經產生了拘束力，當事人任何一方違反合同都應當承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會出現以下幾方面的問題：第一，不利于保護善意一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，應區分導致房屋未登記的各種情況，尤其是當事人雙方的過錯問題，來決定是否應宣告未經登記的交易無效。例如出賣人為了對待房屋價格上漲故意不予登記，在交付房屋以后，見房價上漲而以未經登記為由要求確認合同無效并返還房屋，這是極不合理的。因此，如果完全以登記為生效要件，則有可能鼓勵一些不法行為人規避法律，利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意一方當事人的利益。第二，此種做法會沖擊現有的財產秩序。例如當事人之間在買賣房屋以后，雖沒有登記，但房屋已經交付使用，買受人對房屋已進行了重大修繕，如果因未登記而返還房屋，確實會妨礙現有的財產秩序。第三，此種做法也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。很難防止出賣人將房屋一屋數賣。尤其是根據我國現行法律規定，房屋所有權因買賣轉移所有權而變更登記時，須要在三個月內申請變更登記。如果把登記作為房屋買賣合同的生效條件，那么從房屋買賣合同成立到生效，可以有三個月的時間。在這三個月的期間內，買受人支付價金的行為缺乏根據，而在出賣人一房兩賣的情況下，買受人也因合同未生效而難以獲得合同法的補救。。
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取得房屋所有權的方式有很多，現歸納如下： 1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、擴建、加層等； 3、通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋； 4、繼承或受遺的房屋。 前兩種方式稱為公民房屋所有權原始取得方式，即直接根據法律的規定取得的所有權；后兩種方式稱為公民房屋所有權繼受取得，即公民通過某種民事法律行為從原所有人那里取得房屋所有權。房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現，使原房產權利人失去對該房產占有、使用、收益和處分的權利。引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種：1、房屋產權主體的消滅。如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產成為無主財產。2、房屋產權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。3、房產轉讓、繼承等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。4、因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產所有權人的房產征用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產權利人的權利因征用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序將一方當事人的房產判給另一方當事人所有，原房產權利人因判決發生法律效力而喪失該房屋的所有權。5、房產所有權人放棄所有權。。
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1．關于房屋登記的效力問題在本案中，原告陳某與李某之間的買賣合同雖已實際履行，但并未辦理登記過戶手續，原告對已占有的房屋享有何種權利？其與李某之間已經履行的買賣合同是否應被宣告無效，這就涉及到登記的效力問題。關于登記的效力，大陸法系國家主要有兩種不同的觀點：一是登記要件說。此種觀點認為登記是不動產物權合法移轉的要件，未經登記，所有權不發生移轉，德國法主要采納了這種觀點；二是登記對抗說。此種觀點認為登記只是當事人在物權變動后應當履行的手續，未經登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但只能在當事人之間產生效力，不能對抗第三人，日本民法采納了此種觀點。這兩種作法各有特點。第一種觀點賦予登記較強的公示力，任何人在與他發生交行為交易時，要確定對方是否有權利轉移財產，只需要信賴登記而不必信賴任何協議；第二種觀點強調要尊重當事人關于移轉不動產所達成的協議，同時也注重對善意一方當事人在非因其過錯而未進行登記的情況下的利益保護。我國立法一向采納登記要件說。根據的《城市私有房屋登記管理條例》第6條規定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”第9條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持所有權證和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。”1987年城鄉建設環境保護部又制訂了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，強調房屋所有權的取得、轉讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續。在土地使用權的取得、變更、轉讓方面，現行立法也要求登記。根據《土地管理法》第9條：“取得土地所有權和使用權必須登記。”根據該法第10條規定：“依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。”“依法改變土地的所有權、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附屬物而使土地使用權移轉的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地證書。”根據我國學者的一般看法，不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產權特別是房屋所有權的確認原則上以登記為準。我國現行的立法完全采納了登記要件主義，此種做法確實有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。值得注意的是，無論是采取登記生效還是登記對抗主義，都應當將登記與交易本身區別開來。因為登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，因此除非法律有特別規定登記僅針對權利的變動而并不針對行為本身，在登記之前，當事人就不動產的移轉已經達成了合意，合同關系已經成立并生效。既然合同已經產生了拘束力，當事人任何一方違反合同都應當承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會出現以下幾方面的問題：第一，不利于保護善意一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，應區分導致房屋未登記的各種情況，尤其是當事人雙方的過錯問題，來決定是否應宣告未經登記的交易無效。例如出賣人為了對待房屋價格上漲故意不予登記，在交付房屋以后，見房價上漲而以未經登記為由要求確認合同無效并返還房屋，這是極不合理的。因此，如果完全以登記為生效要件，則有可能鼓勵一些不法行為人規避法律，利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意一方當事人的利益。第二，此種做法會沖擊現有的財產秩序。例如當事人之間在買賣房屋以后，雖沒有登記，但房屋已經交付使用，買受人對房屋已進行了重大修繕，如果因未登記而返還房屋，確實會妨礙現有的財產秩序。第三，此種做法也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。很難防止出賣人將房屋一屋數賣。尤其是根據我國現行法律規定，房屋所有權因買賣轉移所有權而變更登記時，須要在三個月內申請變更登記。如果把登記作為房屋買賣合同的生效條件，那么從房屋買賣合同成立到生效，可以有三個月的時間。在這三個月的期間內，買受人支付價金的行為缺乏根據，而在出賣人一房兩賣的情況下，買受人也因合同未生效而難以獲得合同法的補救。物權法采納登記與交易分開的觀點，也有利于充分地鼓勵交易。市場實際上是由每天發生的重復交易構成的，鼓勵交易才能鼓勵市場經濟的發展。如果當事人之間對物權的設立和移轉達成合意，只要這種合意不違反法律法規的強行性規定和公序良俗，即便沒有完成登記手續，也應當認為合同已經生效，當事人可以在事后補辦登記手續。這就可以促進許多交易。相反，如果將登記與交易混淆，則即使當事人之間達成了合意而沒有辦理登記手續，合同應當被宣告無效，從而將使許多不應當被消滅的交易被消滅。從本案來說，假如被告王某明知李某已將房屋出售給原告陳某，并已交付，但為了不使陳某得到該房屋而與張某惡意串通，以故意損害陳某為目的而購買該房屋并搶先登記。這樣，王某雖然已經登記，但其與張某訂立的合同仍因違反了民事法律行為的生效要件，應被確認為無效，其登記也應撤銷。王某不僅要承擔合同無效的責任，而且還因其故意侵害陳某的債權而應承擔侵害債權的民事責任。但是，如果認為登記的效力是絕對的，那么即使認為王某和張某有上述惡意串通行為，其登記的效力仍應受到維護，這顯然是不妥當的。我認為，在出賣人將房屋一物數賣的情況下，后買受人能否取得所有權，則應依各種具體情況而定。如果后買受人已經辦理了產權過戶登記手續，那么只要其不具有侵害前買受人債權的惡意，或者不具有與出賣人惡意串通的行為，即使其已知該房出售給他人，原則上其登記的效力也應受到法律維護。換言之，只要其與出賣人所訂立的合同不具有無效的因素，則不能否認其通過登記對房屋所享有的所有權。但是，如果后買受人并沒有登記，則要考慮其購買房屋時是否具有善意，以及房屋是否交付等其他因素而決定是否承認其享有對房屋的所有權。從本案來看，王某在與張某訂立合同時，確實不具有侵害陳某債權的意圖，也沒有與張某惡意串通損害陳某的利益，其與張某訂立的合同并不具有無效的因素。因此，王某與張某之間買賣合同應得到維護，其登記取得的權利也應受到保護。問題在于，要保護王某對該房屋所享有的所有權，但當其行使財產所有權時將遇到一個障礙，即該房屋已經交付給陳某使用。陳某可能對房屋已經進行了裝修，這樣，當王某向陳某請求交付時，陳某即使能夠交付，也不能恢復原狀，或者恢復原狀在經濟效益上是極不合理的。如果不恢復原狀，其對房屋作出的裝修不一定符合王某的需要。在此情況下，一種最為經濟的辦法是盡管不承認陳某所享有的所有權但對陳某提供完全的補救，特別是如果陳某與王某達成租賃協議，由陳某繼續居住，這樣，王某獲得了房屋所有權，陳某獲得了充分的違約補救且可繼續居住房屋，這對當事人各方都是有利的。但這種方式在實踐中很難采用，因為后買受人購買房屋，其主要目的在于占有、使用該房屋。本案中王某堅持要求陳某搬出，表明其希望直接行使對該財產的各項所有權的權能。因此，在法律上只能有一種選擇，即當王某主張其所有權，要求陳某搬走時，為維護王某的所有權，則必須宣告陳某與李某之間的買賣合同無效，責令陳某搬出該房屋。盡管這種方法從經濟效益上講，因陳某己經對房屋作出了裝修和修繕，要求陳某搬出是不合理的，但這是確認并保護因登記而取得的權利所必須采取的方式，否則登記的公信力難以維護。尤其應看到對此種狀況的發生，陳某也是有責任的，因為他應當知道在房屋辦理登記手續之前，他還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他仍然對房屋進行修繕和裝修，則應承擔一種因最終不能取得所有權而搬出該房的風險，而這種經濟上的不合理，也是其應當承擔的經濟上的風險。2．關于侵害債權的問題在本案中，張某將房屋賣給數人，致使原告張某的債權不能實現，那么，原告能否告張某及后買受人王某侵害其債權，并應向其負侵害債權的責任？值得探討。在雙重買賣的情況下，如果后買受人明知前買賣合同的存在，是否應向前買受人負侵害債權的責任，對此在學理上存在著兩種不同的觀點：第一種觀點認為，如果后買受人在購買特定的標的物時具有惡意，尤其是存在著教唆出賣人違約，或與出賣人合謀，造成前買賣合同不能履行，則后買受人應負侵害債權的責任。第二種觀點認為，如果后買受人故意采用違背善良風俗的方法購買某物，目的在于加損害于前買受人時，才應負侵害債權的責任。這兩種觀點的區別在于，前一種觀點強調主觀過錯在侵害債權的構成方面的重要性，如果后買受人具有惡意，即使后買受人主觀動機并非致前買受人損害，而只是使自己獲利，也可以構成侵害債權。而第二種觀點則強調只有在后買受人采用違背善良風俗方法致他人損害，其主觀目的是為了致前買受人損害的情況下，才構成侵害債權。我認為上述兩種觀點都具有一定的道理，但比較而言，第二種觀點更為合理。一方面，第一種觀點強調后買受人必須具有故意或惡意時才能構成侵害債權，這無疑是正確的，但僅有這一點是不夠的。因為按第一種觀點對故意或惡意的理解是：明知有前買賣合同存在或前買受人對某一種特定的標的物享有債權而仍然購買，乃是非善意的，然而據此便確定后買受人構成侵害債權，未免過于寬泛。因為后買受人明知前買受人享有債權而仍向出賣人購買，這是完全符合自由競爭和交易自由的原則的。在市場經濟條件下，任何人對某一標的物在尚未交付時均可向出賣人提出購買，這是當事人享有的正當的自由，不能因此而認定其有惡意。但是如果后買受人購買已經出售給他人的某物，目的在于使他人因不能得到該物而受到損害，則后買受人已濫用了其享有的交易自由，從而構成了侵害債權的真正的惡意。另一方面，按第一種觀點理解，只要后買受人采取的方式不正當，如教唆、與出賣人通謀等可構成侵害債權。事實上，在市場競爭條件下，即使后買受人以出高價、誘惑、給中間人傭金等方式而購買標的物，其行為并不違反反不正當競爭法的規定，因此不能說其行為具有不法性，并據此認定其侵害債權。我認為，在雙重買賣的情況下，只有后買受人以故意致前買受人損害為目的，采用違法的、違背善良風俗的方法而致前買受人債權受到侵害，才構成侵害前買受人債權的侵權責任。如果出賣人與后買受人惡意串通，故意侵害前買受人的債權，則應與后買受人負共同侵害債權的責任。從本案來看，盡管王某在購買張某的房屋時，知道該房已出售給陳某，而仍然付出比陳某更高的價格而購買該房，乃是正當的、合法的交易行為。由于王某并不具有致陳某損害的故意和目的，其行為也未違反法律和善良風俗，因而不構成對陳某的債權侵害。3．對原告陳某的補救陳某雖已占有房屋，但仍不能享有對該房屋的所有權，且其與李某之間的買賣合同亦應被確認為無效，那么，陳某的利益如何得到保護？在本案中，陳某作為前買受人，在與李某達成買賣合同時，主觀上是善意的，絕無侵害他人利益的惡意，且房屋買賣合同已經履行，他根據先前的合同而占有該房屋，在合同未被確認無效以前，不能說其對房屋的占有無法律根據。然而，由于房屋的買賣并非以交付作為移轉所有權的方法，且原則上也不適用善意取得的規則。所以陳某不能取得對該房屋的所有權，如果該房屋所有權已確定為后買受人王某所有，即使陳某與李某訂立的買賣合同的內容并無違法的因素，也將因為作為特定物的房屋的轉手，而使得該房屋買賣合同因根本無法履行而應予解除。當合同被解除以后，陳某對該房的占有也就失去了合法依據。陳某應將房屋返還給出賣人李某（此種返還屬于基于合同解除以后的返還），或者將該房屋返還給新的所有人王某（此種返還屬于無權占有人向所有人返還財產）。對陳某利益的保護的主要方式是陳某對李某和張某提出損害賠償的請求，顯然其享有的請求權可能有兩種：一是基于違約對李某、張某提出的請求。也就是說，李某、張某將一物數賣，違反了其與陳某之間買賣合同所規定的義務，因此應承擔違約責任。如果陳某基于違約的請求權提出請求，那么有權請求李某賠償其期待利益的損失，這樣在房屋價格已經上漲的情況下，陳某可以請求賠償房屋合同價與現在市價的差距，如果該幢房屋的市價為12萬元，那么賠償數額應為12萬減去10萬元為2萬元。但是，陳某在請求賠償期待利益以后，不能再請求賠償因其信賴合同有效而為履行支付的各種費用。二是合同在被解除以后，基于李某等的過錯，而請求其賠償信賴利益的損失，此種損失主要是指陳某將信賴合同有效成立而得到履行，所支付的各種費用和代價，因為李某等的過錯，使合同未能成立與生效或未能得到履行，而使陳某蒙受上述費用和代價的損失。在本案中，陳某所受到的具體損失有：陳某為訂立合同所支付的各種費用，在占有房屋后裝修和修繕該房屋所支付的各種費用等。這些費用可以在合同因李某等被解除后請求支付。比較上述兩種請求，我認為陳某應當行使第二種請求權。其原因在于：一方面，該房屋已因所有權的移轉而使出賣人不能履行對陳某的合同，導致李某與陳某的合同被解除，這樣，陳某只能根據合同是因李某的原因而發生解除，而請求李某等賠償其合同信賴利益的損失，而不能根據有效成立的合同而請求李某等承擔違約責任；另一方面，從本案來看，如果陳某在李某交付該房屋后，對該房屋進行裝修和修繕，此種費用已經超過了其期待利益的損失，那么行使第二種請求權更為有利。最后需要討論的是，張某提出其妻李某將該房賣給陳某時他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。我認為這一主張是不能成立的。從本案來看，盡管李某將房屋以10萬元的價格賣給陳某，張某事先確實不知道。但是，將該房屋出售，張某完全是知道的，所以不能認為李某將房屋出售給他人構成無權處分行為，而房屋賣價過低，只能認為李某作了一樁不成功的交易，這種不成功交易當然應由張某和李某承擔。至于張某以后為獲取更多的利益，故意不為陳某辦理登記手續，甚至將房屋一物數賣，并為王某辦理登記過戶手續，這明顯表明張某具有嚴重的過錯，對因其過錯而給陳某帶來的損失，當然應承擔損害賠償責任。。
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取得房屋所有權的方式有很多，現歸納如下： 1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、擴建、加層等； 3、通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋； 4、繼承或受遺的房屋。 前兩種方式稱為公民房屋所有權原始取得方式，即直接根據法律的規定取得的所有權；后兩種方式稱為公民房屋所有權繼受取得，即公民通過某種民事法律行為從原所有人那里取得房屋所有權。 房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現，使原房產權利人失去對該房產占有、使用、收益和處分的權利。引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種： 1、房屋產權主體的消滅。如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產成為無主財產。 2、房屋產權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。 3、房產轉讓、繼承等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。 4、因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產所有權人的房產征用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產權利人的權利因征用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序將一方當事人的房產判給另一方當事人所有，原房產權利人因判決發生法律效力而喪失該房屋的所有權。 5、房產所有權人放棄所有權。。
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